Wie hoch ist die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Aargau?

Sie richtet sich allein nach der Besitzdauer (§ 109 StG AG): 40 % des Gewinns bis zum vollendeten ersten Besitzjahr, danach jährlich sinkend bis 5 % ab dem vollendeten 25. Besitzjahr. Steuerbar ist der Erlös abzüglich der Anlagekosten; veranlagt wird die Steuer durch die Steuerkommission Ihrer Gemeinde.

Gibt es im Aargau eine Handänderungssteuer?

Nein. Der Kanton Aargau erhebt bei Handänderungen eine Grundbuchabgabe von 4 ‰ der Kauf- oder Übernahmesumme, mindestens CHF 100 (§ 8 Gesetz über die Grundbuchabgaben, SAR 725.100), zuzüglich Kanzleigebühren. Beide Parteien haften solidarisch; die Aufteilung regelt der Kaufvertrag.

Wer beurkundet den Kaufvertrag im Aargau, und was kostet die Beurkundung?

Im Aargau gilt das freie Notariat: Sie wählen eine von der Notariatskommission zugelassene Urkundsperson selbst. Die Gebühr regelt das Dekret über den Notariatstarif (SAR 295.250): 4 ‰ bis CHF 600’000, plus 2 ‰ bis CHF 3’000’000, plus 1 ‰ darüber, höchstens CHF 20’000, zuzüglich Mehrwertsteuer und Auslagen.

Wie lange dauert der Verkauf einer Immobilie im Aargau?

Das hängt von Objekt, Preis und Lage ab; eine Garantie gibt es nicht. Als Anhaltspunkt: Eine Neubau-Attikawohnung in Fahrwangen haben wir nach 9 Wochen reserviert. Nach der Reservation vergehen bis zur Beurkundung und zum Grundbucheintrag üblicherweise einige weitere Wochen.

Wie bewertet die Rudat AG meine Liegenschaft im Aargau?

Mit den Bewertungsmodellen von IAZI/CIFI, die von Schweizer Banken genutzt werden: hedonisch für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, nach Ertragswert für Renditeliegenschaften. Dazu kommen Besichtigung, Prüfung von Grundbuch und Bauakten und die Lage in der jeweiligen Aargauer Gemeinde. Für Verkaufsinteressierte ist die Bewertung kostenlos.

Kann ich die Grundstückgewinnsteuer aufschieben, wenn ich im Aargau ein neues Eigenheim kaufe?

Ja, auf Antrag. Fliesst der Erlös aus der dauernd und ausschliesslich selbst bewohnten Liegenschaft innert zwei Jahren vor oder drei Jahren nach dem Verkauf in ein gleich genutztes Ersatzobjekt in der Schweiz, wird die Steuer nach § 98 StG AG aufgeschoben. Beim späteren Verkauf des Ersatzobjekts zählt die Besitzdauer ab der letzten steuerbegründenden Veräusserung (§ 110 Abs. 2 StG AG).

Immobilienmakler Aargau: Haus & Wohnung verkaufen

Wer im Kanton Aargau eine Liegenschaft verkauft, trifft auf einen Markt mit knappem Angebot: Im Juni 2026 stand nur gut 1 % aller Wohneinheiten leer, weniger als im Vorjahr. Zugleich ist der Aargau kein einheitlicher Markt. Eine Eigentumswohnung in Baden oder Wettingen spricht Pendlerinnen und Pendler nach Zürich an, ein Einfamilienhaus in Seengen oder Meisterschwanden Familien mit Blick auf den Hallwilersee, eine Renditeliegenschaft im Freiamt private Anleger. Und der Kanton hat eigene Regeln: keine Handänderungssteuer, dafür eine Grundbuchabgabe, ein freies Notariat und eine Grundstückgewinnsteuer, die allein von der Besitzdauer abhängt.

Die Rudat AG mit Sitz in Baar betreut Eigentümerinnen und Eigentümer im Aargau mit Schwerpunkt im Freiamt, im Seetal und im Reusstal. Unser Leitsatz: «Bewertet wie eine Bank. Vermarktet wie eine Boutique.» Conrad Rudat bewertet Ihre Liegenschaft mit den Modellen von IAZI/CIFI, die von Schweizer Banken genutzt werden, leitet daraus den Marktauftrittspreis ab und führt jede Besichtigung persönlich. Die Zahlen dazu: 5,0 Sterne aus 26 Google-Bewertungen, 12 belegte Verkäufe und 170 Käuferanfragen über die Portale zwischen Juni und Mitte September 2026. Wir begleiten Sie bis zur Beurkundung und zum Eintrag im Grundbuch.

Der Markt im Kanton Aargau

Das Angebot im Aargau ist knapp: Die Leerwohnungszählung von Statistik Aargau weist per 1. Juni 2026 3’685 leer stehende Wohnungen und Einfamilienhäuser aus, 10,2 % weniger als im Vorjahr; die Leerwohnungsziffer sank von 1,18 % auf 1,05 %. Die Spanne im Kanton ist gross: Im Bezirk Kulm liegt sie bei 2,43 %, im Bezirk Muri, zu dem Aristau gehört, bei 0,56 %. Schweizweit sank die Ziffer im sechsten Jahr in Folge und liegt 2026 mit 0,93 % unter 1 %; von 45’493 leeren Wohnungen standen nur 10’803 zum Verkauf. Die Bautätigkeit bleibt moderat: 2023 entstanden im Aargau 4’193 neue Wohnungen, der Bestand wuchs zwischen 2023 und 2024 um 1 %.

Ende 2025 zählte der Aargau 743’643 Einwohnerinnen und Einwohner in 196 Gemeinden und 11 Bezirken; der Bezirk Baden ist mit 155’798 Personen der bevölkerungsreichste. Der Kanton liegt zwischen den Wirtschaftsräumen Zürich, Basel, Bern und Luzern; wer dort arbeitet, sucht im Aargau Wohneigentum mit kurzen Pendelwegen.

Für Sie als Verkäuferin oder Verkäufer heisst das: Die Nachfrage ist da, aber sie ist wählerisch. Ein Neubau-Penthouse in Fahrwangen und eine vollvermietete Renditeliegenschaft in Aristau ziehen unterschiedliche Käufer an; der Preis muss zur Zielgruppe passen. Den Wert bestimmt nicht die Statistik, sondern die Bewertung mit den Vergleichs- und Ertragswerten der IAZI/CIFI-Modelle, abgeglichen mit den Käuferanfragen, die laufend bei uns eingehen.

Steuern, Beurkundung und Grundbuch im Kanton Aargau

Der Kanton Aargau kennt keine Handänderungssteuer. Beim Verkauf fallen drei Positionen an: die Grundstückgewinnsteuer nach §§ 95 ff. des Steuergesetzes (StG AG, SAR 651.100), die Grundbuchabgabe nach dem Gesetz über die Grundbuchabgaben (SAR 725.100) und die Gebühr der Urkundsperson nach dem Dekret über den Notariatstarif (SAR 295.250). Dazu kommt keine zusätzliche Zahlung, aber eine Sicherheit: das gesetzliche Grundpfandrecht für die Grundstückgewinnsteuer (§ 234a StG AG).

Position	Rechtsgrundlage	Höhe	Wer trägt sie
Grundstückgewinnsteuer	§§ 95–111 StG AG, Tarif § 109	40 % des Gewinns bis zum vollendeten 1. Besitzjahr, danach jährlich sinkend; 20 % bis zum vollendeten 11., 10 % bis zum vollendeten 21., 5 % ab dem vollendeten 25. Besitzjahr	Verkäuferin oder Verkäufer (§ 100 StG AG)
Handänderungssteuer	–	Keine im Kanton Aargau	–
Grundbuchabgabe	§ 8 Abs. 1 Gesetz über die Grundbuchabgaben	4 ‰ der Kauf- oder Übernahmesumme, mindestens CHF 100, zuzüglich Kanzleigebühren und Auslagen (§ 1)	Parteien haften solidarisch (§ 5 Abs. 2); Aufteilung gemäss Kaufvertrag
Beurkundung des Kaufvertrags	§ 2 Dekret über den Notariatstarif	4 ‰ bis CHF 600’000 (mindestens CHF 300), plus 2 ‰ von CHF 600’001 bis CHF 3’000’000, plus 1 ‰ darüber, höchstens CHF 20’000; zuzüglich Mehrwertsteuer und Auslagen (§ 9)	Aufteilung gemäss Kaufvertrag
Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer	§ 234a StG AG	Gesetzliches Grundpfandrecht von pauschal 3 % des Kaufpreises (Abs. 3), eine Sicherheit, keine Abgabe; in der Praxis überweist die Urkundsperson 3 % an das Gemeindesteueramt, der Überschuss wird nach der Veranlagung zurückerstattet; entfällt bei anderweitiger Sicherheit (Abs. 4)	Verkäuferin oder Verkäufer, in der Regel aus dem Kaufpreis

Grundstückgewinnsteuer. Steuerbar ist der Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten übersteigt (§ 101 StG AG); zu den Anlagekosten zählen Erwerbspreis, Aufwendungen für Planung, Bauten und Umbauten, die mit Erwerb und Veräusserung verbundenen Kosten und bezahlte Mehrwertabgaben (§§ 103 und 104 StG AG). Bei überbauten Grundstücken mit mehr als zehn vollendeten Besitzjahren setzt der Kanton die Anlagekosten pauschal in Prozenten des Erlöses an, im elften Besitzjahr 80 %, danach jährlich sinkend (§ 105 StG AG); höhere tatsächliche Kosten werden auf vollständigen Nachweis angerechnet. Die Besitzdauer läuft von Beurkundung zu Beurkundung (§ 110 StG AG). Ein Beispiel: Wer nach elf vollendeten Besitzjahren mit CHF 200’000 steuerbarem Gewinn verkauft, zahlt 19 % (§ 109 lit. m), also CHF 38’000. Ihren eigenen Fall, auch mit der Pauschale für die Anlagekosten ab dem 11. Besitzjahr, rechnet der Grundstückgewinnsteuer-Rechner Kanton Aargau. Veranlagt wird die Steuer durch die Steuerkommission der Gemeinde, in der die Liegenschaft liegt (§ 164 StG AG). Beim Verkauf der dauernd und ausschliesslich selbst bewohnten Liegenschaft wird die Steuer auf Antrag aufgeschoben, sofern der Erlös innert zwei Jahren vor oder drei Jahren nach dem Verkauf in eine gleich genutzte Ersatzliegenschaft in der Schweiz fliesst (§ 98 StG AG). Auch Erbgang, Erbvorbezug, Schenkung und Rechtsgeschäfte unter Ehegatten schieben die Steuer auf (§ 97 StG AG).

Grundbuchabgabe und Beurkundung. Die Grundbuchabgabe beträgt 4 ‰ der Kauf- oder Übernahmesumme (§ 8 Abs. 1); bei einem Kaufpreis von CHF 1’390’000 sind das CHF 5’560. Beurkundet wird im Aargau durch freiberufliche Urkundspersonen, die von der Notariatskommission zugelassen sind (Beurkundungs- und Beglaubigungsgesetz, SAR 295.200); Sie wählen die Notarin oder den Notar frei. Die Gebühr für denselben Kaufvertrag beläuft sich nach § 2 des Notariatstarifs rechnerisch auf CHF 3’980, zuzüglich Mehrwertsteuer und Auslagen. Das Eigentum geht mit dem Eintrag im Grundbuch über. Seit 2015 führen vier Grundbuchämter das Grundbuch (Baden, Laufenburg, Wohlen, Zofingen); für die Bezirke Bremgarten, Lenzburg und Muri, also für Fahrwangen, Muri und Aristau, ist Wohlen zuständig. Dieser Text ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung; die Steuerkommission Ihrer Gemeinde und Ihre Urkundsperson geben verbindlich Auskunft.

So verkauft die Rudat AG im Kanton Aargau

Jeder Verkauf beginnt mit der Bewertung. Conrad Rudat besichtigt Ihre Liegenschaft und prüft Grundbuchauszug, Pläne und bei Stockwerkeigentum Reglement und Erneuerungsfonds. Den Wert rechnet er mit den IAZI/CIFI-Modellen: hedonisch für Eigenheime und Eigentumswohnungen, nach Ertragswert für Renditeliegenschaften (mehr dazu im Ratgeber Hedonische Bewertung und Ertragswert erklärt). Daraus entsteht der Marktauftrittspreis, der Käufer anzieht und in der Finanzierung standhält.

Bewertung und Strategie: IAZI/CIFI-Bewertung, Zielgruppe, Preis, Zeitplan; Klärung der Grundstückgewinnsteuer mit Ihrer Gemeinde.
Auftritt: Verkaufsdokumentation, Fotografie, Drohnenaufnahmen, 360-Grad-Rundgang und Video; Inserate auf den grossen Portalen, ergänzt durch unsere Käuferkartei.
Besichtigungen und Verhandlung: persönlich geführt, mit geprüften Interessenten und Finanzierungsbestätigung vor der Reservation.
Beurkundung: Koordination mit der Urkundsperson Ihrer Wahl, Grundbuchanmeldung, Übergabe.

Dass dieses Vorgehen im Aargau funktioniert, zeigen unsere Referenzen. In Fahrwangen haben wir eine Neubau-Attikawohnung nach 9 Wochen reserviert. Im Neubauprojekt «Living the Dream» am Stickiweg 2 in Fahrwangen sind von acht Wohnungen drei verkauft und zwei reserviert. Im Verkauf stehen noch drei Einheiten: das 4.5-Zimmer-Penthouse Nr. 8 mit 79 m² Sonnenterrasse (CHF 1’390’000, Erstbezug Dezember 2026), die beiden baugleichen 5.5-Zimmer-Wohnungen Nr. 3 und Nr. 5 mit Elternschlafzimmer samt eigenem Bad und Loggia (je CHF 1’150’000, Erstbezug Dezember 2026). Die 4.5-Zimmer-Wohnung Nr. 2 im Maisonette-Stil ist reserviert. In Muri vermarkten wir ein neu gebautes Zweifamilienhaus mit drei Aussenparkplätzen (CHF 2’300’000), in Aristau eine vollvermietete Renditeliegenschaft mit drei Wohneinheiten und 3,34 % Ist-Rendite (CHF 1’600’000). Alle belegten Verkäufe finden Sie unter Referenzen.

Welche Maklerbüros im Kanton Aargau ein Büro vor Ort haben, zeigen unsere Listen für Muri AG und Wohlen AG: Handelsregister und Eigenangaben der Büros, alphabetisch, ohne Wertung.

Der erste Schritt ist die kostenlose Bewertung: ein Anruf bei Conrad Rudat unter +41 41 763 33 66 oder eine Nachricht über Kontakt. Den Ablauf beschreibt der Beitrag Haus verkaufen: Ablauf in 8 Schritten, für Erbengemeinschaften gibt es den Leitfaden Wie kann eine Erbengemeinschaft ein geerbtes Haus verkaufen?.

Gemeinden, in denen wir für Sie da sind

Aarau · Baden · Wettingen · Lenzburg · Muri · Wohlen · Bremgarten · Fahrwangen · Meisterschwanden · Seengen · Aristau · Sins · Zofingen · Brugg · Rheinfelden

Quellen

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Conrad Rudat · geprüft am 25. September 2026Inhaber Rudat AG, Immobilienmakler in Baar ZG. Bewertet mit IAZI/CIFI-Modellen, begleitet bis zur Beurkundung.