Grundstückgewinnsteuer berechnen

Zuerst den Gewinn: Verkaufspreis abzüglich Anlagekosten, also Kaufpreis, wertvermehrende Investitionen und Kosten von Kauf und Verkauf. Darauf wendet die Gemeinde den Tarif Ihres Kantons an, der überall von der Besitzdauer abhängt: in Zug die Rendite pro Besitzjahr (§ 199 StG), in Luzern der Einkommenssteuertarif mal 4,2 Einheiten (§§ 22–24 GGStG), in Zürich ein Stufentarif von 10 bis 40 % (§ 225 StG), in Schwyz ein Grundtarif von 8 bis 30 % (§ 120 StG), im Aargau ein fester Satz von 40 bis 5 % (§ 109 StG). Die Rechner oben zeigen jeden Schritt mit Zwischenzahl.

Das hängt von Kanton, Gewinn und Besitzdauer ab. Im Kanton Zug liegt der Satz zwischen 10 und 60 % des Gewinns, nach 25 Jahren bei höchstens 25 %; im Aargau zwischen 40 % im ersten und 5 % ab dem 25. Besitzjahr. Ein Gewinn von CHF 200’000 kostet im Kanton Zürich im Grundtarif CHF 69’400 und nach 20 vollen Jahren CHF 34’700, im Kanton Luzern bei sechs bis acht Jahren Besitz CHF 39’913, also 20 %, im Kanton Schwyz im Grundtarif CHF 55’110.

Die Anlagekosten: den Kaufpreis, wertvermehrende Investitionen wie Anbau oder Umbau, Erschliessungs- und Grundeigentümerbeiträge sowie die Kosten von Kauf und Verkauf, etwa die übliche Maklerprovision und Inserate (Zug § 196 StG, Luzern §§ 13 und 19 GGStG, Zürich § 221 StG). Nicht abziehbar ist werterhaltender Unterhalt wie Malerarbeiten oder eine Dachreparatur. Angerechnet wird nur, was Sie belegen können.

Die Steuer schuldet die verkaufende Person. Weil im Kanton Zug die Käuferschaft solidarisch haftet (§ 202 StG) und im Kanton Luzern ein gesetzliches Pfandrecht besteht (§ 32 GGStG), wird bei der Beurkundung meist ein Teil des Kaufpreises in der Höhe der mutmasslichen Steuer sichergestellt. Nach der Veranlagung wird dieses Depot abgerechnet.

Im Kanton Zug reichen Sie die Steuererklärung innert 60 Tagen nach Anmeldung der Handänderung im Grundbuch ein (§ 200 StG). Die provisorische Rechnung der Gemeinde ist innert 30 Tagen zahlbar, meist aus dem Depot der Beurkundung; zu viel Hinterlegtes kommt mit Zins zurück (§ 201). In Luzern (§ 25 GGStG) und Zürich veranlagt ebenfalls die Gemeinde, in der die Liegenschaft liegt.

Beim Erben nicht: Erbgang, Erbvorbezug und Schenkung schieben die Steuer auf (Zug § 190 StG, Luzern § 4 GGStG, Zürich § 216 StG). Verkaufen Sie die geerbte Liegenschaft, zählen Kaufpreis und Besitzdauer der Eltern, was die Steuer meist deutlich senkt. Liegt der Kauf weit zurück, dürfen Sie in Zug den Verkehrswert vor 25 Jahren (§ 195 Abs. 2) und in Zürich jenen vor 20 Jahren einsetzen (§ 220 Abs. 2).

Innerhalb des Kantons ja: In Zug, Luzern und Zürich hängt sie nicht vom Steuerfuss der Gemeinde ab. Baar rechnet nach demselben § 199 wie die Stadt Zug, die Stadt Zürich nach demselben § 225 wie Uster oder Küsnacht, und in Luzern gelten überall 4,2 Einheiten (§ 23 GGStG). In Schwyz erhebt allein der Kanton die Steuer (§ 2 StG SZ), im Aargau gibt es keine Gemeindezuschläge (§ 2 Abs. 4 StG AG). Zwischen den Kantonen unterscheiden sich Tarif und Besitzdauer-Regeln dagegen deutlich.

Ja, wenn Sie Ihr dauernd und ausschliesslich selbst bewohntes Eigenheim verkaufen und den Erlös in ein gleich genutztes Ersatzobjekt in der Schweiz investieren (Zug § 191 StG, Luzern § 4 Abs. 1 Ziff. 7 GGStG, Zürich § 216 Abs. 3 Bst. i StG). In Zug und Luzern gilt in der Regel eine Frist von zwei Jahren vor oder nach dem Verkauf, in Schwyz von vier Jahren (§ 109 StG SZ), im Aargau von zwei Jahren davor oder drei danach (§ 98 StG AG). Aufgeschoben heisst nicht erlassen: Abgerechnet wird beim späteren Verkauf des Ersatzobjekts.