Wie läuft ein Hausverkauf ab? Die 8 Schritte

Welche acht Schritte gehören zum Hausverkauf?

Acht Schritte, von der Bewertung bis zum Grundbucheintrag – die Reihenfolge ist in der ganzen Schweiz dieselbe; je nach Kanton unterscheiden sich Zuständigkeiten, Abgaben und Fristen. Im Kanton Zug sind das vor allem die Urkundsperson, das Steuerdepot bei der Beurkundung und die Frist von 60 Tagen für die Steuererklärung.

Die Schritte 1 bis 4 bestimmen den Preis, die Schritte 5 bis 8 sichern ihn.

Schritt 1 und 2: Wie finden Sie den Preis, und welche Unterlagen brauchen Sie?

Der Angebotspreis stützt sich auf den Marktwert, nicht umgekehrt. Der Marktwert ist der Preis, den die Liegenschaft heute erzielen kann; der Angebotspreis ist die Zahl im Inserat – mit Spielraum für die Verhandlung, aber nicht so hoch, dass ernsthafte Käufer gar nicht erst anfragen.

Die Rudat AG bewertet mit den Modellen von IAZI/CIFI, die von Schweizer Banken genutzt werden – die Bank der Käuferschaft prüft den Kaufpreis später mit denselben Werkzeugen (mehr unter Immobilie bewerten). Parallel dazu stellen Sie das Dossier zusammen; Käufer, Banken und Urkundsperson verlangen dieselben Dokumente.

Schritt 3 und 4: Wie wird die Liegenschaft vermarktet?

Vermarktet wird erst, wenn der Auftritt fertig ist – ein Inserat, das später mit besseren Fotos nachgebessert wird, hat den ersten Kontakt mit den Suchenden bereits verspielt.

• Professionelle Fotos bei gutem Licht; Home Staging für leere oder sehr persönlich eingerichtete Objekte.
• Drohnenaufnahmen für Lage, Grundstück und Aussicht – bei Einfamilienhäusern und Bauland die entscheidende Perspektive.
• 360°-Rundgang, damit Interessenten die Liegenschaft vor der Besichtigung virtuell begehen und nur vorbereitete Käufer zum Termin kommen (Beispiel: 360°-Rundgang).
• Verkaufsdokumentation mit Kennzahlen, Grundrissen, Katasterplan und Angebotspreis – das Dokument, das die Bank der Käuferschaft später mit dem Kreditantrag erhält.

Danach folgen die Inserate auf den grossen Portalen und die direkte Ansprache vorgemerkter Käufer. Beide Kanäle sind nötig: Bei der Rudat AG gingen zwischen Juni und Mitte September 2026 insgesamt 170 Anfragen von Kaufinteressenten ein; aus dem eigenen Käufernetz kommen die Interessenten, die ihre Finanzierung bereits geklärt haben.

Schritt 5: Wie prüfen Sie, ob ein Käufer wirklich zahlen kann?

Mit einer schriftlichen Finanzierungsbestätigung der Bank, bevor Sie in die Verhandlung gehen. Ein mündliches «Die Finanzierung ist kein Problem» ist keine Grundlage, um anderen Interessenten abzusagen.

Die Bank prüft nach den Mindestanforderungen der Schweizerischen Bankiervereinigung: Mindestens 10 % des Belehnungswerts müssen aus Eigenmitteln stammen, die nicht aus der zweiten Säule kommen, und die Hypothek ist innert höchstens 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts zu amortisieren. Was über dem Belehnungswert liegt, ist vollständig aus Eigenmitteln zu bezahlen – ein Käufer mit knappen Eigenmitteln kann einen Preis über dem Bankwert nicht bezahlen, auch wenn er ihn bietet.

Schritt 6: Was gilt bei Reservation und Verhandlung?

Eine Reservationsvereinbarung ohne öffentliche Beurkundung verpflichtet niemanden zum Kauf. Nach Art. 216 Abs. 2 OR brauchen auch Vorverträge über ein Grundstück die öffentliche Beurkundung, sonst sind sie ungültig. Das gilt ebenso für eine schriftliche Reservation mit Anzahlung, die den Käufer zum Abschluss verpflichten oder ihm bei einem Rückzug die Anzahlung entziehen soll. Sie ist formungültig und begründet keine Kaufpflicht; ob eine geleistete Anzahlung zurückverlangt werden kann, hängt vom Einzelfall ab.

Was eine Reservation dennoch leistet: Sie hält Preis, Beurkundungstermin, Übergabetermin und mitverkaufte Gegenstände schriftlich fest. Wer echte Bindung will, lässt einen Vorvertrag beurkunden – oder, meist einfacher, den Kaufvertrag selbst so rasch wie möglich. Verhandelt wird dabei nicht nur der Preis, sondern auch Übergabetermin, Mobiliar und Einbauten, der Umgang mit einer laufenden Festhypothek und die Frage, wer die Beurkundungsgebühr trägt.

Schritt 7: Wer beurkundet im Kanton Zug, und was ist das Steuerdepot?

Im Kanton Zug beurkundet den Grundstückkaufvertrag die Gemeindeschreiberei der Gemeinde, in der die Liegenschaft liegt: Für Verträge über dingliche Rechte ist die Gemeindeschreiberin oder der Gemeindeschreiber – oder die ermächtigte Stellvertretung – nur für die Grundstücke der eigenen Gemeinde zuständig (§ 1 Abs. 1 und § 4 Abs. 2 des Zuger Beurkundungsgesetzes, BGS 223.1). Ermächtigte Anwältinnen und Anwälte dürfen Grundstückkaufverträge nicht beurkunden (§ 7 Abs. 2), die Grundbuchverwaltung nur ausnahmsweise mit schriftlicher Ermächtigung der Gemeindepräsidentin oder des Gemeindepräsidenten (§ 6 Abs. 2). Für eine Liegenschaft in Baar ist also die Gemeindeschreiberei Baar zuständig; Urkundspersonen dürfen sich «Notarin» oder «Notar» nennen (§ 1 Abs. 2). Ohne Beurkundung ist der Grundstückkauf ungültig (Art. 216 Abs. 1 OR, Art. 657 Abs. 1 ZGB).

Das Depot für die Grundstückgewinnsteuer ist die Zuger Besonderheit an diesem Termin. Die Käuferschaft haftet solidarisch für die Grundstückgewinnsteuer der verkaufenden Partei (§ 202 Abs. 1 StG ZG). Deshalb ist bei der Beurkundung ein Depot in der Höhe des mutmasslichen Steuerbetrags zu leisten oder eine entsprechende Sicherheit zu erbringen (§ 202 Abs. 2); wie das Depot abgewickelt wird, legt der Kaufvertrag fest.

Rechenbeispiel mit runden Zahlen, kein echter Fall: Kauf vor 15 Jahren für CHF 1’000’000, Verkauf für CHF 1’300’000. Der Gewinn von CHF 300’000 entspricht 30 % der Anlagekosten oder 2 % pro Besitzjahr; damit gilt der Mindestsatz von 10 % (§ 199 StG ZG), die mutmassliche Steuer beträgt CHF 30’000 und wird als Depot hinterlegt. Wertvermehrende Investitionen, Maklerprovision (im Gesetz: «Mäklerprovision») und Insertionskosten mindern den Gewinn (§ 196 Abs. 1 Bst. a und f); Einzelheiten im Beitrag zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zug.

Für den Termin fallen die Beurkundungsgebühr und die Grundbuchgebühr an. Die Beurkundungsgebühr beträgt CHF 300 bis 4’000, bei mehr als einer Stunde Aufwand mit Zuschlag von 10 bis 50 % (BGS 641.1, Ziff. 89 und 92); wer sie trägt, regelt der Kaufvertrag. Die Grundbuchgebühr beträgt CHF 180 pro Stunde (je angebrochene Viertelstunde), beim Eigentumsübergang mit Faktor 4 bis zu einer Gebühr von CHF 6’000; was darüber liegt, zählt nach Zeitaufwand ohne Faktor (BGS 215.35, § 13 Abs. 2, § 14 Abs. 1 und 3). Die Grundbuchgebühr tragen Verkäuferin und Käufer je zur Hälfte, sofern Gesetz oder Vertrag nichts anderes vorsehen (§ 4 Abs. 1). Eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zug nicht. Alle Kostenpositionen: Was kostet ein Hausverkauf im Kanton Zug.

Schritt 8: Wann sind Sie nicht mehr Eigentümer, und welche Fristen laufen dann?

Eigentümerin oder Eigentümer bleiben Sie bis zum Eintrag im Grundbuch, nicht bis zur Unterschrift. Zum Erwerb von Grundeigentum braucht es die Eintragung ins Grundbuch (Art. 656 Abs. 1 ZGB); die Wirkung wird auf den Zeitpunkt zurückbezogen, an dem die Anmeldung im Tagebuch des Grundbuchamts eingeschrieben wurde (Art. 972 Abs. 2 ZGB). In der Regel reicht die Urkundsperson die Anmeldung nach dem Termin ein – damit beginnen die Fristen.

Ein kurzes Übergabeprotokoll mit Fotos und Zählerständen erspart spätere Diskussionen. Die Steuererklärung geht an die Gemeinde, in der die Liegenschaft liegt – sie veranlagt die Steuer (§ 187 Abs. 2 StG ZG).

Wie lange dauert ein Hausverkauf wirklich?

Bei vier belegten Verkäufen der Rudat AG lag die Vermarktungsdauer zwischen 4 und 12 Wochen; Bauland in Wettswil am Albis und ein Wohnhaus in Uster fanden innert 12 bzw. 48 Stunden eine Käuferschaft. Das sind keine Durchschnittswerte aus einer Statistik, sondern einzelne Mandate mit Ort und Objekttyp, nachzulesen unter Referenzen.

Vorbereitung und Beurkundung kommen dazu: Die Vorbereitung dauert so lange, wie die Unterlagen brauchen; die Beurkundung hängt vom Kalender der Urkundsperson und von der Finanzierungsbestätigung der Käuferbank ab. Wer die Schritte 1 und 2 vor der Publikation abschliesst, verkürzt beides.

In den Nachbarkantonen ist der Ablauf gleich, die Abgaben nicht: Zürich kennt seit dem 1. Januar 2005 keine Handänderungssteuer mehr, Luzern erhebt 1,5 % des Handänderungswerts vom Erwerber (§§ 4 und 6 HStG LU), und der Aargau erhebt statt einer klassischen Handänderungssteuer eine Grundbuchabgabe. Details je Kanton: Zug, Zürich, Schwyz, Luzern, Aargau.

Was das für Ihren Verkauf heisst

Im Mandat der Rudat AG laufen die acht Schritte so ab: Wir bewerten mit den Modellen von IAZI/CIFI (Schritt 1) und beschaffen die Unterlagen beim Grundbuchamt, bei der Gemeinde und bei der Verwaltung. Den Auftritt – professionelle Fotos, Drohnenaufnahmen, 360°-Rundgang, Verkaufsdokumentation – bereiten wir vor, bevor das Inserat erscheint.

Besichtigungen führen wir mit vorqualifizierten Interessenten durch und verlangen vor der Verhandlung die Finanzierungsbestätigung. Reservation, Vertragsentwurf, Termin bei der Urkundsperson und Steuerdepot begleiten wir bis zur Beurkundung; danach erinnern wir Sie an die Frist von 60 Tagen für die Steuererklärung. Ansprechpartner während des ganzen Verkaufs ist Conrad Rudat. Mehr unter Immobilie verkaufen; ein erstes Gespräch vereinbaren Sie über Kontakt oder unter +41 41 763 33 66.

Dieser Beitrag ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Massgebend ist die Veranlagung Ihrer Gemeinde.

Quellen