Renditeliegenschaft verkaufen im Kanton Zug.

Weshalb eine Renditeliegenschaft anders verkauft wird

Investoren rechnen: Nettomiete, Leerstandsrisiko, Erneuerungsbedarf, Kapitalisierungssatz. Zahlen und Unterlagen entscheiden, nicht die Emotion beim Betreten. Dazu kommt die Mieterschaft: Ein öffentliches Inserat mit Fotos verunsichert das Haus, bevor überhaupt jemand kauft. Darum vermarkten wir Renditeliegenschaften meist off-market: vorbereitet wie für die Bank, angeboten an vorgemerkte Investoren, besichtigt in wenigen gezielten Terminen.

Der Kanton Zug ist dafür ein starker Markt. Am 1. Juni 2026 standen im ganzen Kanton 126 Wohnungen leer, eine Leerwohnungsziffer von 0,20 %, die tiefste aller Kantone; schweizweit lag sie bei 0,93 %. Für Anleger heisst das ein geringes Leerstandsrisiko, für Sie als Verkäuferin oder Verkäufer eine belastbare Nachfrage. Die Finanzierung bleibt günstig: Der SNB-Leitzins liegt bei 0 %, der hypothekarische Referenzzinssatz bei 1,25 %.

Was der Verkauf kostet

Die Ertragswertbewertung ist kostenlos. Das Honorar für die Vermarktung halten wir im Mandat fest, als Prozentsatz vom Verkaufspreis oder als Fixbetrag, fällig erst beim erfolgreichen Verkauf, ohne Vorauszahlung. Dossier, Fotos, Drohnenaufnahmen, Investoren-Ansprache und Besichtigungen sind enthalten.

Dazu kommen im Kanton Zug die Grundstückgewinnsteuer (Satz nach Rendite und Besitzesdauer, mindestens 10 %, nach 25 Jahren höchstens 25 %; Depot bei der Beurkundung; Maklerprovision, Inserate und wertvermehrende Investitionen sind anrechenbar), die Grundbuchgebühr (nach Zeitaufwand, bei Eigentumsübergängen bis CHF 6’000 mit dem Faktor 4, je zur Hälfte) und die Beurkundungsgebühr. Eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zug nicht. Bei vorzeitiger Auflösung einer Festhypothek verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung; wir klären das vor dem Marktstart.

Unterlagen für den Verkauf einer Renditeliegenschaft

• Aktueller Mieterspiegel mit Mietbeginn, Nettomiete, Nebenkosten und Depot
• Mietverträge und Nachträge
• Nebenkosten- und Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre
• Liegenschaftsabrechnung: Erträge, Unterhalt, Verwaltung
• Grundbuchauszug, Katasterplan, Gebäudeversicherungsausweis
• Pläne und Grundrisse, Baubeschrieb
• Renovationsliste mit Jahr und Kosten, offene Erneuerungen
• Gebäudeenergieausweis GEAK, falls vorhanden
• Hypothek: Stand, Laufzeit, Bank

Was fehlt, holen wir mit Ihrer Vollmacht bei Verwaltung, Grundbuchamt oder Gemeinde.

Ertragswert und IAZI/CIFI, für Laien erklärt

Der Ertragswert ist die nachhaltige Nettomiete, geteilt durch den Kapitalisierungssatz. Ein Beispiel: CHF 120’000 Nettomiete pro Jahr ergeben bei 4,0 % einen Wert von CHF 3’000’000, bei 3,5 % rund CHF 3’430’000. Der Satz bündelt Zinsniveau, Lage, Zustand und Risiko; darum wirkt jedes Zehntelprozent stärker als eine Mietzinserhöhung. Die Bank der Käuferschaft rechnet ebenso. Ein so begründeter Preis hält ihrer Prüfung stand. Rechnen Sie mit Ihren Zahlen: Der Ertragswert-Rechner zeigt die Spanne und was jedes Zehntelprozent beim Satz ausmacht.

Für Wohneigentum und für die Frage, was die einzelnen Wohnungen als Stockwerkeigentum wert wären, nutzen wir die hedonischen Modelle der IAZI AG in Zürich (CIFI), mit denen auch Schweizer Banken, Versicherungen und Pensionskassen arbeiten. Sie vergleichen eine Wohnung anhand messbarer Merkmale mit tatsächlich bezahlten Preisen. So sehen Sie, ob der Verkauf als Ganzes oder die Aufteilung mehr bringt. Vertiefung: Hedonische Bewertung und Ertragswert erklärt

Conrad Rudat · geprüft am 21. Oktober 2026Inhaber Rudat AG, Immobilienmakler in Baar ZG. Bewertet mit IAZI/CIFI-Modellen, begleitet bis zur Beurkundung.