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Rechner · Renditeliegenschaften

Ertragswert-Rechner für Renditeliegenschaften

Der Ertragswert ist der nachhaltige Nettomietertrag geteilt durch den Kapitalisierungssatz. CHF 120’000 Nettomiete ergeben bei 3,5 % rund CHF 3,43 Mio.; die Spanne von 3,25 bis 3,75 % reicht von CHF 3,2 bis 3,69 Mio. Tragen Sie Ihre Zahlen ein: Der Rechner zeigt die Spanne und den Hebel jedes Zehntelprozents und übergibt die Werte auf Wunsch direkt an die kostenlose Bewertung.

CHF
Jahresmiete aller Einheiten ohne Nebenkosten, nach Mieterspiegel. Leere Einheiten mit der erzielbaren Miete.
%
Voreingestellt 3,5 %. Institutionelle Wohnportfolios erzielten 2025 netto 2,9 % (IAZI). Anhaltspunkte unter dem Rechner.
Annahme anpassen (Breite der Spanne)
Punkte
Prozentpunkte. Die Spanne zeigt den Wert bei einem um so viel tieferen und um so viel höheren Satz.

Der Rechner braucht JavaScript. Die Formel: Ertragswert = Nettomietertrag ÷ Kapitalisierungssatz. Beispiel: CHF 120’000 ÷ 3,5 % = CHF 3’428’571.

So entsteht der Kapitalisierungssatz.

Drei Bausteine ergeben den Satz. Der erste hängt am Zins, die beiden anderen an Ihrer Liegenschaft. Darum bewegt ein Zehntelprozent den Wert stärker als jede Mietzinsrunde.

Basiszins

Der Zins, den das Kapital anderswo brächte. Der SNB-Leitzins liegt seit dem Entscheid vom 24. September 2026 bei 0 %, zehnjährige Festhypotheken kosten rund 2 %. Je tiefer der Zins, desto tiefer der Satz und desto höher der Wert.

Zuschläge für Kosten

Betriebskosten, die Sie als Eigentümerin oder Eigentümer tragen, laufender Unterhalt und Rückstellungen für Ersatzinvestitionen wie Dach, Fassade und Heizung. Ein gepflegtes Haus braucht weniger Zuschlag als ein renovationsbedürftiges.

Risiko aus Lage und Leerstand

Je sicherer die Vermietung, desto tiefer der Satz. Im Kanton Zug standen am 1. Juni 2026 nur 0,20 % der Wohnungen leer, die tiefste Quote aller Kantone. Gewerbeflächen und periphere Lagen tragen einen höheren Zuschlag.

Welcher Satz ist üblich? Anhaltspunkte mit Quelle

Einen amtlichen Kapitalisierungssatz gibt es nicht. Die folgenden Zahlen zeigen, wo der Markt steht, was das Mietrecht erlaubt und wie vorsichtig der Staat rechnet. Stand 21. Oktober 2026, Quellen am Ende der Seite.

AnhaltspunktSatzQuelle
Netto-Cashflow-Rendite institutioneller Wohnportfolios 20252,9 %IAZI Swiss Property Benchmark; MSCI/Wüest Partner Switzerland Property Index
Netto-Cashflow-Rendite Büro- und Geschäftsliegenschaften 20253,1 bis 3,5 %IAZI; Wüest Partner
Mietrechtlich zulässige Nettorendite: Referenzzinssatz 1,25 % plus 2 Punkte3,25 %Bundesgericht, Urteil 4A_554/2019; Bundesamt für Wohnungswesen
Voreinstellung dieses Rechners: gepflegtes Mehrfamilienhaus an guter Lage3,5 %Annahme der Rudat AG
Bruttorendite neu erstellter Mehrfamilienhäuser3,5 % bruttoFahrländer Partner und HEV Schweiz
Steuerlicher Kapitalisierungssatz für Mehrfamilienhäuser, Kanton Zürich, ab 20264,8 bis 6,5 % je GemeindeRegierungsrat des Kantons Zürich

Die Renditen der Portfolios sind Durchschnitte über Tausende Liegenschaften, bewertet zu Marktwerten. Für ein einzelnes Haus liegt der Satz je nach Lage, Alter und Mieterspiegel darüber oder darunter. Die mietrechtliche Grenze zeigt, wie viel Nettorendite eine Vermieterin höchstens verlangen darf. Die Steuersätze des Kantons Zürich zeigen, warum der Steuerwert fast immer unter dem Marktwert liegt.

Rechenbeispiel

Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen, Nettomietertrag CHF 120’000 pro Jahr, Kapitalisierungssatz 3,5 %, Spanne plus und minus 0,25 Punkte.

RechenschrittBetrag
Nettomietertrag pro JahrCHF 120’000
Kapitalisierungssatz3,50 %
Ertragswert: 120’000 geteilt durch 0,035CHF 3’428’571, im Rechner gerundet CHF 3’429’000
Oberes Ende der Spanne, Satz 3,25 %CHF 3’692’308, gerundet CHF 3’690’000
Unteres Ende der Spanne, Satz 3,75 %CHF 3’200’000
Ein Zehntelprozent weniger beim Satz (3,40 %)CHF 3’529’412, also rund CHF 101’000 mehr
Wert als Vielfaches der Jahresmiete28,6-fach

Zum Vergleich: Bei 4,0 % wären es CHF 3’000’000, bei 5,0 % CHF 2’400’000. Ein Prozentpunkt beim Satz macht in diesem Beispiel CHF 600’000 aus. Deshalb lohnt sich beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses jede Stunde, die in Mieterspiegel, Nebenkostenabgrenzung und Unterhaltsnachweis fliesst: Sie begründet einen tieferen Satz.

Nettomietertrag richtig bestimmen

  • Nettomietzinsen aller Einheiten pro Jahr, ohne Nebenkosten und Akontozahlungen.
  • Dazuzählen: Parkplätze, Lager, Antennen- oder Werbeflächen, soweit sie vermietet sind.
  • Leere Einheiten mit der erzielbaren Miete einsetzen, nicht mit null; die Bank tut es auch.
  • Nicht abziehen: Unterhalt, Verwaltung, Versicherungen und Leerstandsrisiko. Sie stecken als Zuschläge im Kapitalisierungssatz.
  • Deutlich zu tiefe oder zu hohe Mieten auf das nachhaltige Niveau anpassen. Das Mietrecht erlaubt eine Nettorendite von höchstens 2 Punkten über dem Referenzzinssatz, zurzeit also 3,25 %.

Der Anlass für diesen Rechner ist der IAZI-Preisindex vom 7. Oktober 2026: Renditeliegenschaften haben sich innert zwölf Monaten um 4,5 % verteuert und gegenüber dem Vorquartal um 1,4 %, Einfamilienhäuser nur um 2,8 % beziehungsweise 0,7 %, Eigentumswohnungen um 3,9 % beziehungsweise 0,8 %. Als Grund nennt IAZI die tiefen Zinsen: Je tiefer der Leitzins, desto grösser der Renditevorteil von Immobilien gegenüber anderen Anlagen. Wer ein Mehrfamilienhaus besitzt, hat in diesem Jahr an Wert gewonnen; wie viel, zeigt der Rechner, und ob der Markt es bezahlt, zeigt die Vermarktung an vorgemerkte Investoren.

Quellen

Conrad Rudat
· geprüft am Inhaber Rudat AG, Immobilienmakler in Baar ZG. Bewertet mit IAZI/CIFI-Modellen, begleitet bis zur Beurkundung.

Häufige Fragen zum Ertragswert

Was ist der Ertragswert einer Liegenschaft?

Der Ertragswert ist der kapitalisierte, nachhaltig erzielbare Nettomietertrag: die Jahresmiete ohne Nebenkosten, geteilt durch den Kapitalisierungssatz. So definieren ihn die Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung, und so rechnen die Banken bei der Finanzierung von Mehrfamilienhäusern. CHF 120’000 Nettomiete ergeben bei 3,5 % einen Ertragswert von rund CHF 3’429’000.

Welcher Kapitalisierungssatz ist richtig?

Es gibt keinen amtlichen Satz. Er setzt sich zusammen aus einem Basiszins für das Kapital und Zuschlägen für Betriebskosten, Unterhalt, Ersatzinvestitionen und Risiko aus Lage, Zustand und Leerstand. Anhaltspunkt: Institutionelle Wohnportfolios erzielten 2025 eine Netto-Cashflow-Rendite von 2,9 % (IAZI Swiss Property Benchmark, MSCI/Wüest Partner Switzerland Property Index). Der Rechner ist auf 3,5 % voreingestellt, eine Annahme für ein gepflegtes Mehrfamilienhaus an guter Lage. Ältere Häuser, Gewerbeanteile und periphere Lagen liegen höher, neuwertige Häuser an Toplagen tiefer.

Brutto- oder Nettomiete?

Nettomiete: die Mietzinsen ohne Nebenkosten wie Heizung, Warmwasser, Hauswart und Allgemeinstrom. Unterhalt, Verwaltung und Leerstandsrisiko ziehen Sie nicht von der Miete ab; sie stecken als Zuschläge im Kapitalisierungssatz. Für leere Wohnungen setzen Sie die erzielbare Miete ein, für Wohnungen mit deutlich zu tiefer Miete die nachhaltig erzielbare.

Warum steigt der Wert, wenn die Zinsen sinken?

Weil der Kapitalisierungssatz dem Zinsniveau folgt. Bei einem Leitzins von 0 % und zehnjährigen Festhypotheken um 2 % genügt Anlegern eine tiefere Rendite, der Satz sinkt, der Wert steigt. Laut IAZI-Preisindex vom 7. Oktober 2026 haben sich Renditeliegenschaften innert zwölf Monaten um 4,5 % verteuert, Einfamilienhäuser um 2,8 %. Ein Zehntelprozent weniger beim Satz macht bei CHF 120’000 Nettomiete und 3,5 % rund CHF 101’000 aus.

Weshalb weicht der Steuerwert vom Ertragswert ab?

Weil die Steuerverwaltung mit eigenen, vorsichtigen Sätzen rechnet. Der Kanton Zürich zum Beispiel legt für Mehrfamilienhäuser seit dem 1. Januar 2026 je Gemeinde einen Kapitalisierungssatz zwischen 4,8 und 6,5 % fest, deutlich über den Marktsätzen. Der Steuerwert liegt darum meist unter dem Marktwert. Verkaufen sollten Sie nie zum Steuerwert.

Rechnet die Bank der Käuferschaft gleich?

Ja. Die Bank der Käuferschaft bewertet nach demselben Prinzip und belehnt den von ihr ermittelten Ertragswert, nicht den Angebotspreis. Liegt Ihr Preis über ihrem Wert, muss die Käuferschaft die Differenz mit Eigenmitteln decken. Ein Preis, der auf einem begründeten Satz und einem sauberen Mieterspiegel beruht, hält dieser Prüfung stand.

Wie genau ist der Rechner?

So genau wie der Satz. Darum zeigt er eine Spanne und keinen Punkt. Den Satz Ihrer Liegenschaft bestimmen wir nach einer Besichtigung aus Lage, Zustand, Mieterspiegel und Erneuerungsbedarf; die Ertragswertbewertung ist kostenlos. Mit «Bewertung anfragen» übernehmen Sie Ihre Zahlen direkt ins Formular.

Gilt der Rechner auch für Gewerbe und gemischte Liegenschaften?

Die Formel ist dieselbe, der Satz nicht. Für Büro- und Geschäftsliegenschaften lag die Netto-Cashflow-Rendite 2025 bei 3,1 % (IAZI) beziehungsweise 3,5 % (Wüest Partner), also höher als bei Wohnen. Bei Gewerbeanteil setzen Sie den Satz entsprechend höher an oder rechnen die Nutzungen getrennt.

Renditeliegenschaft verkaufen?

Ertragswertbewertung kostenlos, Vermarktung diskret an vorgemerkte Investoren. Conrad Rudat meldet sich persönlich.

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