Wie verkauft eine Erbengemeinschaft ein Haus im Kanton Zug?

Wem gehört das Haus nach dem Todesfall?

Allen Erben gemeinsam, nicht einzelnen zu Bruchteilen. Bis zur Teilung bilden die Erbinnen und Erben eine Erbengemeinschaft und sind Gesamteigentümer der Erbschaftsgegenstände, über die sie nur gemeinsam verfügen (Art. 602 Abs. 1 und 2 ZGB). Niemand hält einen Anteil am Haus, den er allein verkaufen könnte.

Das Eigentum geht beim Erbgang von Gesetzes wegen über, schon vor dem Eintrag im Grundbuch. Verfügen kann die Erbengemeinschaft über das Grundstück aber erst, wenn sie als Eigentümerin eingetragen ist (Art. 656 Abs. 2 ZGB). Grundlage für den Eintrag ist die Erbbescheinigung, die die zuständige Behörde den Erben auf Verlangen ausstellt; eingesetzte Erben erhalten sie erst nach Ablauf eines Monats seit der Mitteilung an die Beteiligten und nur, wenn niemand ihre Berechtigung bestreitet (Art. 559 Abs. 1 ZGB). Mit dem Haus geht auch die Hypothek über: Für die Schulden des Erblassers haften die Erben solidarisch (Art. 603 Abs. 1 ZGB).

Wer muss dem Verkauf zustimmen?

Alle. Jede Verfügung über eine Sache im Gesamteigentum braucht den einstimmigen Beschluss aller Gesamteigentümer (Art. 653 Abs. 2 ZGB), und der Kaufvertrag über die Liegenschaft ist eine solche Verfügung. Ein einzelner Erbe kann den Verkauf blockieren; umgekehrt kann ihn niemand allein durchsetzen. Über einen Bruchteil der Liegenschaft kann während der Gemeinschaft ebenfalls niemand verfügen (Art. 653 Abs. 3 ZGB).

Für den Verkauf heisst das: Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet, im Kanton Zug durch die Gemeindeschreiberei der Gemeinde, in der das Haus liegt (§ 4 Abs. 2 Beurkundungsgesetz, BGS 223.1), und jede Erbin und jeder Erbe genehmigt ihn, persönlich oder durch eine bevollmächtigte Person. Welche Form die Vollmacht haben muss, legt die Urkundsperson fest, die sie zu prüfen hat (§ 13 Abs. 1 Beurkundungsgesetz); klären Sie das vor dem Termin, besonders wenn Erben im Ausland leben. Auf Begehren eines Miterben kann zudem die zuständige Behörde für die Erbengemeinschaft bis zur Teilung eine Vertretung bestellen (Art. 602 Abs. 3 ZGB).

Was passiert, wenn ein Erbe nicht verkaufen will?

Dann kann jeder andere Erbe die Teilung verlangen, zu beliebiger Zeit und ohne Begründung, sofern ihn nicht Vertrag oder Gesetz zur Gemeinschaft verpflichtet (Art. 604 Abs. 1 ZGB). Für eine Liegenschaft, die sich nicht ohne Wertverlust teilen lässt, gibt das Gesetz den Weg vor: Sie soll einem Erben ungeteilt zugewiesen werden; einigen sich die Erben nicht, ist die Sache zu verkaufen und der Erlös zu teilen (Art. 612 Abs. 1 und 2 ZGB). Verlangt es ein Erbe, findet der Verkauf als Versteigerung statt, öffentlich oder nur unter den Erben (Art. 612 Abs. 3 ZGB).

Der überlebende Ehegatte kann verlangen, dass ihm das Haus, worin die Ehegatten gelebt haben, auf Anrechnung zugeteilt wird, alternativ eine Nutzniessung oder ein Wohnrecht (Art. 612a Abs. 1 und 2 ZGB). Das Gericht kann die Teilung vorübergehend verschieben, wenn ihre sofortige Vornahme den Wert der Erbschaft erheblich schädigen würde (Art. 604 Abs. 2 ZGB). In der Praxis löst sich der Streit meist, sobald ein neutraler Wert auf dem Tisch liegt.

Welcher Wert gilt, wenn ein Erbe das Haus übernimmt?

Der Verkehrswert im Zeitpunkt der Teilung, nicht der Steuerwert und nicht der Kaufpreis der Eltern (Art. 617 ZGB). Können sich die Erben über diesen Anrechnungswert nicht verständigen, wird er durch amtlich bestellte Sachverständige geschätzt (Art. 618 Abs. 1 ZGB).

Damit ist die Bewertung der Dreh- und Angelpunkt jeder Erbteilung mit Liegenschaft: Wer übernimmt, zahlt die Miterben auf dieser Basis aus; wer verkauft, misst die Angebote daran. Eine Bewertung mit den Modellen von IAZI/CIFI leitet diesen Verkehrswert aus Vergleichsobjekten und Ertragsrechnung her; die Methoden erklärt der Beitrag zur hedonischen Bewertung und zum Ertragswert.

Fällt beim Erbgang Grundstückgewinnsteuer an – und beim späteren Verkauf?

Beim Erbgang nicht: Der Eigentumswechsel durch Erbfolge, Erbteilung oder Vermächtnis schiebt die Grundstückgewinnsteuer auf (§ 190 Abs. 1 Bst. a Steuergesetz Zug). Auch die Übernahme durch einen Erben im Rahmen der Teilung löst keine Steuer aus. Fällig wird sie erst, wenn die Erbengemeinschaft oder der übernehmende Erbe an einen Dritten verkauft.

Dann rechnet die Gemeinde so, als hätte der Erblasser selbst verkauft: Massgebend für Gewinn und Besitzdauer ist die letzte steuerpflichtige Handänderung ohne Aufschub (§ 193 Abs. 2), als Erwerbspreis gilt der Preis dieser Veräusserung (§ 195 Abs. 3). Die Besitzjahre der Eltern zählen also mit. Liegt dieser Erwerb mehr als 25 Jahre zurück, dürfen die Erben statt des Kaufpreises den Verkehrswert vor 25 Jahren einsetzen; die anrechenbare Besitzdauer beträgt dann 25 Jahre (§ 195 Abs. 2).

Rechenbeispiel (runde Zahlen, ohne anrechenbare Aufwendungen): Die Eltern kauften das Haus in Baar 1990 für CHF 600’000, die drei Kinder verkaufen es 2026 für CHF 1’800’000. Mit dem damaligen Kaufpreis gerechnet beträgt der Gewinn CHF 1’200’000, also 200 % der Anlagekosten über 36 Jahre oder rund 5,6 % pro Jahr; der Satz liegt beim Minimum von 10 %, die Steuer bei CHF 120’000. Setzen die Erben den Verkehrswert vor 25 Jahren ein, im Beispiel CHF 900’000, sinkt der Gewinn auf CHF 900’000; der Satz bleibt 10 %, die Steuer beträgt CHF 90’000, also CHF 30’000 pro Kind. Die vollständige Berechnung mit allen anrechenbaren Kosten steht im Beitrag zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zug.

Zahlen die Erben im Kanton Zug Erbschaftssteuer auf das Haus?

Ehegatten, Lebenspartner, direkte Nachkommen und Stiefkinder sowie Eltern und Stiefeltern nicht: Sie sind im Kanton Zug von der Erbschafts- und Schenkungssteuer befreit (§ 175 Abs. 1 Steuergesetz Zug). Als Lebenspartnerschaft vermutet die Steuerverwaltung eine eheähnliche Gemeinschaft, die seit mindestens fünf Jahren in gemeinsamer Wohnung besteht; den Nachweis erbringen die Steuerpflichtigen. Kinder, die das Elternhaus erben, zahlen darauf also keine Erbschaftssteuer. Ein eigenes Erbschaftssteuergesetz kennt Zug nicht; die Steuer steht in §§ 172 ff. des Steuergesetzes.

Für alle anderen, etwa Geschwister, Nichten und Neffen oder nicht verwandte Personen, gilt: Steuerpflichtig ist, wer das Vermögen empfängt (§ 176 Abs. 1), auch wenn nur das Grundstück im Kanton liegt (§ 172 Abs. 1 Bst. c). Übergehende Schulden wie die Hypothek werden abgezogen (§ 179 Abs. 1 Bst. a). Der Tarif ist progressiv und wird mit einem Faktor nach Verwandtschaftsgrad multipliziert (§ 180 Abs. 1 und 2):

Vom Grundtarif zahlen Schwiegerkinder und Schwiegereltern 20 %, Geschwister 40 %, Grosseltern, Onkel und Tanten sowie Kinder von Geschwistern 60 %, Grosskinder von Geschwistern und Kinder von Onkel und Tante 80 %, alle übrigen 100 % (§ 180 Abs. 2). Das Erbschaftssteuerformular der Gemeinde ist innert 90 Tagen zurückzusenden (§ 183 Abs. 1).

Wie gehen Sie praktisch vor?

1. Erbbescheinigung und Grundbuch: Erbengemeinschaft als Eigentümerin eintragen lassen; ohne Eintrag keine Verfügung (Art. 656 Abs. 2 ZGB).
2. Hypothek klären: Läuft eine Festhypothek, mit der Bank die Vorfälligkeitsentschädigung klären. Jeder Erbe kann verlangen, dass Schulden vor der Teilung getilgt oder sichergestellt werden (Art. 610 Abs. 3 ZGB).
3. Neutral bewerten: Verkehrswert nach Art. 617 ZGB als Grundlage für Übernahme oder Preisstrategie.
4. Beschluss festhalten: Verkauf, Preisuntergrenze und Vertretung von allen Erben schriftlich unterzeichnen lassen, Vollmachten in der Form, die die Urkundsperson verlangt.
5. Vermarkten und beurkunden: Ablauf wie bei jedem Verkauf, siehe Wie läuft ein Hausverkauf ab?; bei der Beurkundung ist das Depot für die Grundstückgewinnsteuer zu leisten oder eine gleichwertige Sicherheit zu stellen (§ 202 Abs. 2 Steuergesetz Zug).
6. Erlös verteilen: Zuerst Hypothek, Steuern und Kosten, dann Teilung nach Erbquoten; die Kostenpositionen zeigt Was kostet ein Hausverkauf im Kanton Zug.

Besonderheiten der Zuger Gemeinden: Immobilie verkaufen im Kanton Zug.

Was das für Ihren Verkauf heisst

Bei Verkäufen aus Erbengemeinschaften entscheidet selten der Markt über den Erfolg, sondern die Verständigung unter den Erben. Deshalb beginnen wir mit der Bewertung, nicht mit dem Inserat: Die Rudat AG bewertet mit den Modellen von IAZI/CIFI, die von Schweizer Banken genutzt werden. Eine Zahl, die alle Erben nachvollziehen können, ersetzt viele Diskussionen und kann als Anrechnungswert dienen, wenn sich die Erben darauf verständigen (Art. 617 ZGB); ohne Einigung schätzen amtlich bestellte Sachverständige (Art. 618 Abs. 1 ZGB).

Danach führen wir den Verkauf so, dass die Gemeinschaft nur an einer Stelle entscheiden muss: eine Ansprechperson für alle Erben und ein gemeinsamer Beschluss zu Preisuntergrenze und Vollmachten. Die Vermarktung umfasst professionelle Fotos, Drohnenaufnahmen, eine vollständige Verkaufsdokumentation und einen 360°-Rundgang, den auch Erben und Kaufinteressenten nutzen, die nicht vor Ort sind. Wir begleiten bis zur Beurkundung, koordinieren Urkundsperson, Grundbuchamt und das Depot für die Grundstückgewinnsteuer und bereiten die Abrechnung nach Erbquoten vor. Beispiele zeigen unsere Referenzen; ein erstes Gespräch vereinbaren Sie über Kontakt.

Dieser Beitrag ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Massgebend ist die Veranlagung Ihrer Gemeinde.

Quellen