Jede Bank rechnet ein wenig anders
Die Regeln sind dieselben, die Zahlen nicht ganz. Die Luzerner Kantonalbank rechnet milder als UBS. Dieser Rechner verwendet die strengere Variante, damit das Ergebnis bei jeder Bank hält; in den Annahmen stellen Sie jede Zahl auf die Praxis Ihrer Bank um.
| Annahme | Dieser Rechner | Luzerner Kantonalbank | UBS |
|---|---|---|---|
| Kalkulatorischer Zinssatz | 5 % | 4,5 % | 5 % |
| Nebenkosten und Unterhalt | 1 % des Kaufpreises | 0,75 % | rund 1 % |
| Tragbarkeitsgrenze | 33 % des Bruttoeinkommens | 34 % des Nettoeinkommens | 33 % des Bruttoeinkommens |
| 1. Hypothek bis | 66⅔ % | 66 % | 67 % |
| Belehnung höchstens | 80 % | 80 % | 80 % |
| Amortisation 2. Hypothek | 15 Jahre, bis Pensionierung | 15 Jahre | 15 Jahre oder bis Pensionierung |
| 10 % harte Eigenmittel geprüft | ja | nur als Hinweis | ja |
Stand 10. Oktober 2026, abgelesen auf den Rechnerseiten der beiden Banken. Zinssätze für Festhypotheken ändern täglich; den Satz Ihrer Offerte tragen Sie im Rechner unter «Ihr effektiver Zinssatz» ein.
Rechenbeispiel
Kaufpreis CHF 1’000’000, Eigenmittel CHF 200’000, davon CHF 50’000 aus der Pensionskasse, Bruttoeinkommen des Haushalts CHF 180’000 pro Jahr.
| Rechenschritt | Betrag |
|---|---|
| Hypothek (Kaufpreis minus Eigenmittel) | CHF 800’000 |
| davon 1. Hypothek (zwei Drittel des Kaufpreises) | CHF 666’667 |
| davon 2. Hypothek | CHF 133’333 |
| Zins kalkulatorisch 5 % auf CHF 800’000 | CHF 40’000 |
| Amortisation 2. Hypothek in 15 Jahren | CHF 8’889 |
| Nebenkosten 1 % des Kaufpreises | CHF 10’000 |
| Wohnkosten pro Jahr, wie die Bank rechnet | CHF 58’889 |
| Tragbarkeit (58’889 / 180’000) | 32,7 %, tragbar |
| Heutige Kosten pro Monat bei 2 % Zins | rund CHF 2’907 |
Mit CHF 180’000 Eigenmitteln statt CHF 200’000 stiege die Hypothek auf CHF 820’000, die Tragbarkeit auf 34 %. Die Bank würde zögern. Mit Pensionskassengeld lässt sich das lösen, solange CHF 100’000 aus harten Mitteln stammen.
Was als Eigenkapital zählt
- Harte Eigenmittel: Konto- und Sparguthaben, Wertschriften, Säule 3a (Vorbezug oder Verpfändung), Erbvorbezug und Schenkung, Rückkaufswert einer Lebensversicherung, unbebautes Bauland, das Sie einbringen.
- Pensionskasse (2. Säule): Vorbezug oder Verpfändung für selbst bewohntes Wohneigentum. Zählt zu den 20 %, nicht zu den 10 % harten Mitteln. Ein Vorbezug senkt die spätere Rente; eine Verpfändung lässt das Guthaben in der Kasse.
- Darlehen aus der Familie: gelten nur als Eigenkapital, wenn sie weder verzinst noch zurückbezahlt werden müssen, also faktisch eine Schenkung sind.
- Bisherige Liegenschaft: Der Verkaufserlös nach Hypothek und Grundstückgewinnsteuer ist für viele Käuferinnen und Käufer der grösste Posten. Wie viel das ist, zeigen die kostenlose Bewertung und der Grundstückgewinnsteuer-Rechner.
Der Rechner nimmt keine Finanzierungsentscheide vorweg. Was die Bank anrechnet, entscheidet sie im Gespräch, und sie bewertet die Liegenschaft selbst, meist mit denselben hedonischen Modellen, mit denen wir bewerten. Liegt der Kaufpreis über dem Bankwert, finanziert sie weniger, und die Differenz braucht zusätzliche Eigenmittel.
Quellen
- Schweizerische Bankiervereinigung: Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen (Eigenmittel 10 % ohne 2. Säule, Amortisation auf zwei Drittel innert 15 Jahren), abgerufen am 10. Oktober 2026
- FINMA, Medienmitteilung vom 2. Juli 2014: Anerkennung der revidierten Selbstregulierung im Hypothekarbereich, abgerufen am 10. Oktober 2026
- Luzerner Kantonalbank: Hypothekenrechner (kalkulatorischer Zins 4,5 %, Unterhalt 0,75 %, Tragbarkeit 34 % des Nettoeinkommens, 1. Hypothek 66 %), abgerufen am 10. Oktober 2026
- UBS: Hypothekenrechner, Fragen und Antworten (kalkulatorischer Zins 5 %, Unterhalt 1 %, Belastung höchstens 33 % des Bruttoeinkommens, 1. Hypothek 67 %), abgerufen am 10. Oktober 2026
- Rudat AG: Hypothekarzinsen-Prognose 2026/2027 – Festhypothek, SARON, SNB und BIZ (Stand Oktober 2026), abgerufen am 10. Oktober 2026
