Tabelle: Steuer nach Gewinn
Grundstückgewinnsteuer im Grundtarif, also bei zwei bis vier Jahren Besitz, ohne Zuschlag und ohne Ermässigung. In Klammern der Anteil am Gewinn. Nach 10 vollen Jahren sind die Beträge um 20 % tiefer, nach 20 Jahren um die Hälfte.
| Grundstückgewinn | Steuer im Grundtarif (Anteil) |
|---|---|
| CHF 20’000 | CHF 3’400 (17,0 %) |
| CHF 50’000 | CHF 11’900 (23,8 %) |
| CHF 100’000 | CHF 29’400 (29,4 %) |
| CHF 150’000 | CHF 49’400 (32,9 %) |
| CHF 200’000 | CHF 69’400 (34,7 %) |
| CHF 300’000 | CHF 109’400 (36,5 %) |
| CHF 500’000 | CHF 189’400 (37,9 %) |
| CHF 1’000’000 | CHF 389’400 (38,9 %) |
Rechenbeispiel mit CHF 200’000 Gewinn
Dasselbe Beispiel wie auf unserer Seite zum Verkauf im Kanton Zürich. Mit diesen Werten rechnet auch der Rechner oben.
| Besitzdauer | Steuer |
|---|---|
| Weniger als 1 Jahr (Zuschlag 50 %) | CHF 104’100 |
| Weniger als 2 Jahre (Zuschlag 25 %) | CHF 86’750 |
| 2 bis 4 Jahre (Grundtarif) | CHF 69’400 |
| 10 volle Jahre (Ermässigung 20 %) | CHF 55’520 |
| 15 volle Jahre (Ermässigung 35 %) | CHF 45’110 |
| 20 volle Jahre und mehr (Ermässigung 50 %) | CHF 34’700 |
Der Grundtarif setzt sich zusammen aus CHF 29’400 für die ersten CHF 100’000 (CHF 400, 900, 1’600, 3’000, 6’000 und 17’500 aus den sechs Stufen) und 40 % auf die weiteren CHF 100’000, also CHF 40’000.
Der Tarif nach § 225 Steuergesetz
| Teil des Gewinns | Satz |
|---|---|
| Die ersten CHF 4’000 | 10 % |
| Die weiteren CHF 6’000 | 15 % |
| Die weiteren CHF 8’000 | 20 % |
| Die weiteren CHF 12’000 | 25 % |
| Die weiteren CHF 20’000 | 30 % |
| Die weiteren CHF 50’000 | 35 % |
| Gewinnteile über CHF 100’000 | 40 % |
Zuschlag und Ermässigung nach Besitzdauer
Der Betrag aus dem Tarif ändert sich mit der anrechenbaren Besitzdauer (§ 225 Abs. 2 und 3). Massgebend ist die letzte Handänderung, bei Erbgang, Erbvorbezug oder Schenkung die frühere (§ 219 Abs. 2 und 3).
| Besitzdauer | Wirkung auf die Steuer |
|---|---|
| Weniger als 1 Jahr | Zuschlag 50 % |
| Weniger als 2 Jahre | Zuschlag 25 % |
| 2 bis 4 Jahre | Grundtarif |
| 5 volle Jahre | Ermässigung 5 % |
| 6 volle Jahre | Ermässigung 8 % |
| 7 volle Jahre | Ermässigung 11 % |
| 8 volle Jahre | Ermässigung 14 % |
| 9 volle Jahre | Ermässigung 17 % |
| 10 volle Jahre | Ermässigung 20 % |
| 11 volle Jahre | Ermässigung 23 % |
| 12 volle Jahre | Ermässigung 26 % |
| 13 volle Jahre | Ermässigung 29 % |
| 14 volle Jahre | Ermässigung 32 % |
| 15 volle Jahre | Ermässigung 35 % |
| 16 volle Jahre | Ermässigung 38 % |
| 17 volle Jahre | Ermässigung 41 % |
| 18 volle Jahre | Ermässigung 44 % |
| 19 volle Jahre | Ermässigung 47 % |
| 20 volle Jahre und mehr | Ermässigung 50 % |
Was Sie vom Gewinn abziehen dürfen
Grundstückgewinn ist der Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten übersteigt (§ 219 Abs. 1). Erlös ist der Kaufpreis samt allen weiteren Leistungen der Käuferschaft (§ 222). Zu den Anlagekosten zählen der Erwerbspreis (§ 220) und diese Aufwendungen (§ 221 Abs. 1):
- Bauten, Umbauten, Meliorationen und andere dauernde Verbesserungen, nach Abzug von Versicherungsleistungen und Beiträgen von Bund, Kanton oder Gemeinde (Bst. a)
- Grundeigentümerbeiträge wie Strassen-, Trottoir-, Werkleitungs- oder Perimeterbeiträge (Bst. b)
- Übliche Maklerprovisionen und Insertionskosten für Erwerb und Veräusserung (Bst. c)
- Die mit der Handänderung verbundenen Abgaben (Bst. d)
- Der geleistete Mehrwertausgleich für Planungsvorteile (Bst. f)
Anrechenbar sind die Aufwendungen, die in der massgebenden Besitzdauer angefallen sind (§ 221 Abs. 3). Belege für jede Position gehören ins Dossier für das Gemeindesteueramt.
Erbschaft, Schenkung und Ersatzbeschaffung
Erbgang, Erbteilung, Vermächtnis, Erbvorbezug und Schenkung schieben die Steuer auf (§ 216 Abs. 3 Bst. a). Beim späteren Verkauf stellt die Gemeinde auf die frühere Handänderung ab, die nicht auf einen solchen Grund zurückgeht, meist den Kauf durch die Eltern (§ 219 Abs. 3). Im Rechner tragen Sie darum deren Kaufpreis und Kaufdatum ein. Liegt diese Handänderung mehr als 20 Jahre zurück, dürfen Sie statt des Kaufpreises den Verkehrswert vor 20 Jahren einsetzen (§ 220 Abs. 2); die Ermässigung beträgt dann ohnehin 50 %.
Wer ein dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung verkauft und den Erlös innert angemessener Frist für eine gleich genutzte Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet, erhält ebenfalls einen Aufschub (§ 216 Abs. 3 Bst. i). Aufgeschoben heisst nicht erlassen: Beim späteren Verkauf des Ersatzobjekts zählt der Erwerb der verkauften Liegenschaft (§ 219 Abs. 4).
Sicherstellung und Fristen
Die Steuererklärung ist innert 30 Tagen nach der Handänderung beim Gemeindesteueramt einzureichen, die Frist kann erstreckt werden (§ 226). Die Steuer wird am 90. Tag nach der Handänderung fällig, ab dem 91. Tag laufen Zinsen (§ 71 Verordnung zum Steuergesetz). Weil das Grundstück für die Steuer haftet, wird sie im Kaufvertrag in den meisten Fällen sichergestellt, üblicherweise indem ein Teil des Kaufpreises bis zur Bezahlung zurückbehalten wird. Eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich seit 2005 nicht mehr.
Was das für Ihren Verkauf heisst
In unseren Mandaten rechnen wir die mutmassliche Grundstückgewinnsteuer vor, bevor die Liegenschaft inseriert wird. Grundlage ist die Bewertung mit den Modellen von IAZI/CIFI, die auch Schweizer Banken nutzen: Sie zeigt den realistischen Marktwert und damit den zu erwartenden Gewinn. Gleichzeitig stellen wir die Belege für das Gemeindesteueramt zusammen, Kaufvertrag, Bauabrechnungen, Handwerker- und Maklerrechnungen, damit jede anrechenbare Position anerkannt wird. Dieser Rechner ersetzt keine Steuerberatung; massgebend ist die Veranlagung Ihrer Gemeinde.
Quellen
- Kanton Zürich, Steuergesetz (StG, LS 631.1), Nachtrag 132, insbesondere § 216 Steuertatbestand und Aufschub, § 219 Grundstückgewinn, § 220 Erwerbspreis, § 221 Aufwendungen, § 222 Erlös, § 225 Steuersätze, abgerufen am 15. Oktober 2026
- Kantonales Steueramt Zürich, Zürcher Steuerbuch Nr. 225.1, Tarif für die Grundstückgewinnsteuer, abgerufen am 15. Oktober 2026
- Rudat AG: Immobilienmakler Kanton Zürich, Verkaufskosten, Beurkundung und Rechenbeispiel, abgerufen am 15. Oktober 2026
