Immobilienmakler Stadt Luzern: Wohnung oder Haus verkaufen

Was klären Sie vor dem Verkauf in der Stadt Luzern?

Luzern ist eine Stadt der Mieterinnen und Mieter: 2024 lag die Wohneigentumsquote bei 15 %, im Kanton bei 33 %. Von 48’194 Wohnungen liegen nur 1’691 in Einfamilienhäusern (2025). Wer hier verkauft, verkauft deshalb meist Stockwerkeigentum, und oft in einem Haus mit Geschichte: 2’984 der 7’668 Gebäude mit Wohnnutzung wurden vor 1946 gebaut.

Vor dem Marktauftritt beantworten wir deshalb drei Fragen, die Käufer stellen werden:

• Was gehört zur Wohnung, was der Gemeinschaft? Begründungsakt, Reglement und Wertquote ziehen die Grenze. Im Altbau betrifft das Estrich, Keller und Terrasse, manchmal auch die Fenster.
• Was steht am Haus an? Dach, Fassade, Leitungen, Lift und Heizung: Was der Erneuerungsfonds nicht deckt, ziehen Käufer vom Angebot ab.
• Liegt das Haus in einer Schutzzone? Luzern ist im Bundesinventar ISOS als Ortsbild von nationaler Bedeutung eingetragen. Der Zonenplan weist die Ortsbildschutzzone A mit Altstadt und Kleinstadt und die Zone B aus; bei Bauvorhaben dort wird die Denkmalpflege im Bewilligungsverfahren beigezogen.

Was Ihre Wohnung oder Ihr Haus wert ist, zeigt eine Bewertung nach einem Rundgang vor Ort.

Wie knapp ist das Kaufangebot in der Stadt Luzern 2026?

Ende 2025 zählte die Stadt 86’699 Einwohnerinnen und Einwohner, 6,6 % mehr als Ende 2015 (81’295). Der Wohnungsbestand wuchs in dieser Zeit von 45’712 auf 48’194, um 5,4 %. Neu gebaut werden fast nur Mehrfamilienhäuser: Von den 429 Gebäuden mit Wohnnutzung und Baujahr ab 2011 sind 41 Einfamilienhäuser.

Am 1. Juni 2026 standen 408 Wohnungen leer, 0,85 % des Bestands (Kanton Luzern: 0,70 %). 384 davon waren zu vermieten. Zum Kauf standen also 24 leere Objekte, in einer Stadt mit über 48’000 Wohnungen. 2019 hatte die Leerwohnungsziffer noch 1,29 % betragen.

Wo das Eigentum liegt, zeigt die Quartierstatistik für 2023: In der Innenstadt bewohnen Eigentümer 7 % der Wohnungen, auf der rechten Seeseite 23 %, im Quartier Oberseeburg/Rebstock 36 %.

Amtliche Zahlen zu bezahlten Kaufpreisen in der Stadt Luzern liegen uns nicht vor. Einen Quadratmeterpreis für Luzern nennen wir darum nicht; der Wert wird für jedes Objekt einzeln hergeleitet.

Was Luzern besonders macht

Luzern liegt am Ausfluss der Reuss aus dem Vierwaldstättersee. Die gedeckten Brücken gehen auf das ausgehende 13. und das 14. Jahrhundert zurück, die Museggmauer auf die Zeit um 1400. 1844 entstand mit dem Schweizerhof das erste Grandhotel am See, 1859 wurde der Bahnhof am linken Seeufer eröffnet, und von 1890 bis um 1930 wuchs die Stadt rasant. Das prägt den Bestand bis heute: 1’453 Gebäude mit Wohnnutzung sind älter als 1919, weitere 1’531 entstanden zwischen 1919 und 1945.

Seit dem 1. Januar 2010 gehört die frühere Gemeinde Littau zur Stadt. Für die Statistik ist Luzern in sechs Stadtkreise und 27 Quartiere gegliedert. Elf Gemeinden grenzen an: Horw, Kriens, Malters, Neuenkirch, Emmen, Ebikon, Adligenswil, Meggen und Weggis sowie Ennetbürgen und Stansstad im Kanton Nidwalden.

Ab dem Bahnhof Luzern fährt der Interregio am Morgen ohne Umsteigen in 19 Minuten nach Zug und in 42 Minuten nach Zürich HB.

Stadt und Kanton erheben 2026 je 1,45 Steuereinheiten, zusammen 2,90 ohne Kirchensteuer; mit Kirchensteuer sind es 3,13 (römisch-katholisch) oder 3,15 (evangelisch-reformiert). 2019 lag der Steuerfuss der Stadt noch bei 1,85 Einheiten.

Ortsteile und Lagen in Luzern

Jeder Ortsteil hat seinen eigenen Markt und seine eigene Käuferschaft. Das ist der Grund, warum wir in Luzern nicht mit einem Durchschnittspreis arbeiten, sondern mit Vergleichsobjekten aus demselben Ortsteil.

Was braucht eine Stadtwohnung in Luzern für den Verkauf?

Die Rudat AG hat ihr Büro an der Neuhofstrasse 5A in Baar und arbeitet im ganzen Kanton Luzern. Unsere Belege im Kanton liegen im Luzerner Seetal:

• Hochdorf. Eine Etagenwohnung haben wir nach dem IAZI-Modell bewertet und mit 49 Profifotos, vier Drohnenbildern, einem Video und eigener Verkaufsdokumentation angeboten. Zwölf Wochen nach dem Marktstart stand die Käuferschaft fest; sie kam aus dem Kanton Zug, und der Kaufvertrag ist unterzeichnet.
• Hitzkirch. Eine 2.5-Zimmer-Wohnung mit Seeblick (Baujahr 1974, 50 m²) wurde 2026 verkauft.
• Aesch am Hallwilersee. Ein 6.5-Zimmer-Reihenhaus mit Garten vermarkten wir derzeit.

Auf eine Stadtwohnung übertragen heisst das: ein Wert aus den Modellen von IAZI/CIFI, die Schweizer Banken nutzen, geprüft beim Rundgang; die Unterlagen der Stockwerkeigentümergemeinschaft vollständig; ein 360°-Rundgang, damit nur Interessenten zur Besichtigung kommen, die die Wohnung schon kennen. Ob die Finanzierung trägt, rechnen Käufer vorab mit dem Tragbarkeitsrechner. Was Ihnen als Verkäuferin oder Verkäufer nach der Grundstückgewinnsteuer bleibt, zeigt der Grundstückgewinnsteuer-Rechner für den Kanton Luzern.

Hinter dem Vorgehen stehen 5,0 Sterne aus 26 Google-Rezensionen und belegte Verkäufe von Küsnacht bis Hochdorf; Sie finden sie unter Referenzen. Für ein erstes Gespräch ist Conrad Rudat direkt erreichbar: +41 41 763 33 66.

Welche Büros vor Ort Wohneigentum verkaufen, zeigt unsere Liste der Immobilienmakler in der Stadt Luzern: Handelsregister und Eigenangaben der Büros, alphabetisch, ohne Wertung.

Diese Seite gibt einen Überblick und ist weder Steuer- noch Rechtsauskunft. Was im Einzelfall gilt, entscheiden die Veranlagungsbehörde, das Grundbuchamt und bei Bauvorhaben die Bewilligungsbehörde der Stadt Luzern.

Sie möchten vergleichen? Unsere Makler-Liste Luzern führt die Maklerbüros mit Adresse in Luzern, die Seite Immobilienmakler Kanton Luzern den ganzen Kanton, und unsere Referenzen zeigen die belegten Verkäufe der Rudat AG.

Conrad Rudat · geprüft am 21. Oktober 2026Inhaber Rudat AG, Immobilienmakler in Baar ZG. Bewertet mit IAZI/CIFI-Modellen, begleitet bis zur Beurkundung.