Rechner · Steuern beim Verkauf

Grundstückgewinnsteuer-Rechner Kanton Aargau

Was bleibt vom Verkaufserlös nach der Grundstückgewinnsteuer? Der Rechner wendet das Aargauer Steuergesetz an: ein fester Satz auf den ganzen Gewinn, 40 % im ersten Besitzjahr bis 5 % nach 25 Jahren, und ab dem 11. Jahr die Pauschale für die Anlagekosten, wenn sie günstiger ist. Dazu das Grundpfandrecht und der Nettoerlös.

Verkauf

Verkaufspreis

CHF

Verkaufspreis mit allen weiteren Leistungen der Käuferschaft (§ 102 Abs. 1 StG).

Datum des Verkaufs

Datum der öffentlichen Beurkundung des Verkaufs (§ 110 Abs. 1). Ohne Angabe gilt heute.

Kosten des Verkaufs, belegt

CHF

Kosten, die mit dem Verkauf verbunden sind, etwa Maklerprovision und Inserate; sie zählen zu den Anlagekosten (§ 104 Abs. 1 lit. c).

Erwerb und Aufwendungen

Datum des Erwerbs

Datum der Beurkundung Ihres Kaufs. Nach Erbgang, Erbvorbezug oder Schenkung zählt die letzte steuerbegründende Veräusserung, meist der Kauf durch die Eltern (§ 110 Abs. 2).

Kaufpreis damals

CHF

Öffentlich beurkundeter Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen (§ 103 Abs. 1). Nach Erbgang, Erbvorbezug oder Schenkung gilt der Preis der letzten steuerbegründenden Veräusserung (Abs. 2).

Kosten des Erwerbs damals, belegt

CHF

Kosten, die mit dem Kauf verbunden waren (§ 104 Abs. 1 lit. c).

Wertvermehrende Aufwendungen, belegt

CHF

Planung, Bauten, Umbauten und andere Investitionen, Grundeigentümerbeiträge, Mehrwertabgaben (§ 104 Abs. 1 lit. a, b und d). Nicht anrechenbar ist, was bei der Einkommenssteuer abziehbar war, etwa Unterhalt (Abs. 2).

Das Grundstück ist überbaut (Haus oder Wohnung)
Ab dem 11. Besitzjahr gelten dann pauschal 80 % bis 65 % des Verkaufspreises als Anlagekosten, wenn das mehr ist als Ihre belegten Kosten (§ 105).

Steuer

Verkaufspreis

Kosten des Verkaufs

Anlagekosten

Kaufpreis

Kosten des Erwerbs

wertvermehrende Aufwendungen

Grundstückgewinn

Grundstückgewinn mal Steuersatz (§ 109)

Besitzdauer

Steuersatz nach Besitzdauer

Grundstückgewinnsteuer

Anteil am Gewinn

Was bleibt

Gesetzliches Grundpfandrecht, 3 % des Kaufpreises

Nettoerlös nach Steuer und Verkaufskosten

Kein Gewinn, keine Steuer.
Der tiefste Satz von 5 % gilt ab dem vollendeten 25. Besitzjahr (§ 109 lit. aa). Längeres Warten senkt die Steuer nicht mehr.
Bei Verkauf ein Jahr später zum gleichen Preis betrüge die Steuer .
Jede belegten CHF 10’000 an Aufwendungen oder Kosten senken die Steuer um rund . Rechnungen und Verträge aufbewahren.
Nach § 105 gelten pauschal des Verkaufspreises als Anlagekosten, weil das mehr ist als Ihre belegten Kosten zusammen.
Ihre belegten Anlagekosten liegen über der Pauschale von des Verkaufspreises. Sie zählen, wenn Sie alle vollständig nachweisen (§ 105 Abs. 3).

Liegenschaft bewerten lassen Verkauf im Kanton Aargau

Schätzung nach §§ 101–110 Steuergesetz des Kantons Aargau (SAR 651.100). Veranlagt wird die Steuer von der Steuerkommission der Gemeinde, in der die Liegenschaft liegt (§ 164). Keine Steuerberatung. Ihre Eingaben verlassen den Browser nicht.

Der Rechner braucht JavaScript. Regel: fester Satz auf den ganzen Gewinn, 40 % im ersten Besitzjahr, je Jahr 2 Punkte weniger bis 20 % im 11. Jahr, dann je Jahr 1 Punkt weniger bis 5 % ab dem vollendeten 25. Jahr; ab dem 11. Besitzjahr pauschale Anlagekosten von 80 % bis 65 % des Verkaufspreises.

So rechnet der Kanton Aargau.

Im Aargau bestimmt allein die Besitzdauer den Satz (§ 109 Steuergesetz), nicht die Höhe des Gewinns.

Ein Satz für den ganzen Gewinn

40 % im ersten Besitzjahr, dann 2 Punkte weniger je Jahr bis 20 % im 11. Jahr, danach 1 Punkt weniger je Jahr bis 5 % ab dem vollendeten 25. Jahr. Kein Stufentarif, kein Freibetrag.

Pauschale ab dem 11. Jahr

Bei überbauten Grundstücken gelten pauschal 80 % bis 65 % des Verkaufspreises als Anlagekosten. Belegen Sie mehr, zählt Ihr Betrag. Gerade bei alten Käufen senkt die Pauschale den Gewinn oft deutlich.

Gleich in jeder Gemeinde

Auf die Grundstückgewinnsteuer werden keine Zuschläge erhoben (§ 2 Abs. 4), der Steuerfuss der Gemeinde spielt keine Rolle. Der Ertrag geht je zur Hälfte an Kanton und Gemeinde (§ 111).

Tabelle: Steuersatz nach Besitzdauer

Der Satz nach § 109 Abs. 1 Steuergesetz gilt für den ganzen steuerbaren Gewinn. In der dritten Spalte die Steuer bei CHF 200’000 Gewinn.

Besitzdauer	Satz	Steuer bei CHF 200’000
Im 1. Besitzjahr	40 %	CHF 80’000
Im 2. Jahr	38 %	CHF 76’000
Im 3. Jahr	36 %	CHF 72’000
Im 4. Jahr	34 %	CHF 68’000
Im 5. Jahr	32 %	CHF 64’000
Im 6. Jahr	30 %	CHF 60’000
Im 7. Jahr	28 %	CHF 56’000
Im 8. Jahr	26 %	CHF 52’000
Im 9. Jahr	24 %	CHF 48’000
Im 10. Jahr	22 %	CHF 44’000
Im 11. Jahr	20 %	CHF 40’000
Im 12. Jahr	19 %	CHF 38’000
Im 13. Jahr	18 %	CHF 36’000
Im 14. Jahr	17 %	CHF 34’000
Im 15. Jahr	16 %	CHF 32’000
Im 16. Jahr	15 %	CHF 30’000
Im 17. Jahr	14 %	CHF 28’000
Im 18. Jahr	13 %	CHF 26’000
Im 19. Jahr	12 %	CHF 24’000
Im 20. Jahr	11 %	CHF 22’000
Im 21. Jahr	10 %	CHF 20’000
Im 22. Jahr	9 %	CHF 18’000
Im 23. Jahr	8 %	CHF 16’000
Im 24. Jahr	7 %	CHF 14’000
Im 25. Jahr	6 %	CHF 12’000
Ab 25 vollendeten Jahren	5 %	CHF 10’000

«Im 12. Jahr» heisst: nach elf vollendeten Besitzjahren. Dieses Beispiel steht auch auf unserer Seite zum Verkauf im Kanton Aargau: CHF 200’000 Gewinn ergeben 19 %, also CHF 38’000.

Pauschalierte Anlagekosten nach § 105

Ist das Grundstück beim Verkauf überbaut und besassen Sie es länger als zehn vollendete Jahre, werden die Anlagekosten pauschaliert, in Prozent des Verkaufspreises nach begonnenen Besitzjahren (§ 105 Abs. 1). Höhere Anlagekosten werden angerechnet, wenn Sie sie vollständig nachweisen (Abs. 3).

Begonnenes Besitzjahr	Pauschale in % des Verkaufspreises
11. Besitzjahr	80 %
12.	79 %
13.	78 %
14.	77 %
15.	76 %
16.	75 %
17.	74 %
18.	73 %
19.	72 %
20.	71 %
21.	70 %
22.	69 %
23.	68 %
24.	67 %
25.	66 %
Ab 25 vollendeten Jahren	65 %

Rechenbeispiel mit Pauschale

Ein Einfamilienhaus wird nach 20 vollendeten Jahren und einigen Monaten für CHF 1’200’000 verkauft. Kaufpreis, Kosten und Investitionen ergeben zusammen CHF 600’000. Die Besitzdauer liegt im 21. Jahr.

Rechenschritt	Betrag
Verkaufspreis	CHF 1’200’000
Pauschale 70 % (21. Besitzjahr)	CHF 840’000
Belegte Anlagekosten	CHF 600’000
Steuerbarer Gewinn mit der höheren Pauschale	CHF 360’000
Satz 10 % (21. Besitzjahr)	CHF 36’000
Zum Vergleich ohne Pauschale (CHF 600’000 Gewinn)	CHF 60’000

Was Sie vom Gewinn abziehen dürfen

Der Grundstückgewinn ist der Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten übersteigt (§ 101). Zum Erwerbspreis, dem öffentlich beurkundeten Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen (§ 103 Abs. 1), kommen als Aufwendungen (§ 104 Abs. 1):

Kosten für Planung, Bauten, Umbauten und andere Investitionen (lit. a)
Grundeigentümerbeiträge an Strassen, Kanalisationen und ähnliche Werke (lit. b)
Kosten, die mit dem Erwerb und der Veräusserung verbunden sind, etwa Maklerprovision, Inserate und Beurkundung (lit. c)
Mehrwertabgaben (lit. d)

Nicht anrechenbar sind Aufwendungen, die bei der Einkommens- oder Gewinnsteuer abgezogen wurden oder hätten abgezogen werden können, also werterhaltender Unterhalt, und der Wert eigener Arbeit, der nicht als Einkommen versteuert wurde (§ 104 Abs. 2). Versicherungsleistungen und Beiträge von Bund, Kanton und Gemeinden werden dem Gewinn zugerechnet (Abs. 3).

Erbschaft, Schenkung und Ersatzbeschaffung

Erbgang, Erbteilung, Vermächtnis, Erbvorbezug, Schenkung und gemischte Schenkung schieben die Steuer auf (§ 97 Abs. 1 lit. a). Die steuerpflichtige Person kann innert eines Jahres verlangen, dass die Steuer trotzdem erhoben wird (Abs. 2). Beim späteren Verkauf zählen der Erwerbspreis der letzten steuerbegründenden Veräusserung (§ 103 Abs. 2) und die Besitzdauer ab dieser Veräusserung (§ 110 Abs. 2). Im Rechner tragen Sie darum Kaufpreis und Kaufdatum der Eltern ein.

Wer die dauernd und ausschliesslich selbst genutzte Wohnliegenschaft verkauft und den Erlös innert zwei Jahren vor oder drei Jahren nach dem Verkauf in eine gleich genutzte Ersatzliegenschaft in der Schweiz investiert, kann den Aufschub verlangen (§ 98 Abs. 1). Bei Mehrfamilienhäusern gilt das nur anteilig für den ganzjährig selbst bewohnten Teil (Abs. 2).

Sicherstellung und Veranlagung

Für die Grundstückgewinnsteuer steht Kanton und Gemeinde ohne Eintrag im Grundbuch ein gesetzliches Grundpfandrecht zu, pauschal veranschlagt mit 3 % des Kaufpreises (§ 234a Abs. 1 und 3). Es darf nicht beansprucht werden, wenn die verkaufende oder die kaufende Partei in anderer Form Sicherheit leistet (Abs. 4). Veranlagt wird die Steuer von der Steuerkommission der Gemeinde, in der die Liegenschaft liegt (§ 164). Eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Aargau nicht; dafür fällt die Grundbuchabgabe von 4 ‰ der Kaufsumme an (§ 8 Abs. 1 Gesetz über die Grundbuchabgaben).

Was das für Ihren Verkauf heisst

In unseren Mandaten rechnen wir die mutmassliche Grundstückgewinnsteuer vor, bevor die Liegenschaft inseriert wird. Grundlage ist die Bewertung mit den Modellen von IAZI/CIFI, die auch Schweizer Banken nutzen: Sie zeigt den realistischen Marktwert und damit den zu erwartenden Gewinn. Gleichzeitig prüfen wir, ob die Pauschale oder die belegten Anlagekosten günstiger sind, und stellen die Belege zusammen. Dieser Rechner ersetzt keine Steuerberatung; massgebend ist die Veranlagung der Steuerkommission Ihrer Gemeinde.

Quellen

Kanton Aargau, Steuergesetz (StG, SAR 651.100), Fassung in Kraft seit 1. Januar 2025, insbesondere § 2 Abs. 4, § 97 Steueraufschub, § 98 Ersatzbeschaffung, §§ 101–105 Gewinn, Erlös und Anlagekosten, § 109 Tarif, § 110 Besitzdauer, § 111 Aufteilung, § 164 Veranlagung, § 234a Grundpfandrecht, abgerufen am 21. Oktober 2026
Kanton Aargau, Gesetz über die Grundbuchabgaben (SAR 725.100), § 8 Abs. 1, abgerufen am 21. Oktober 2026
ESTV, Dossier Steuerinformationen «Geltende Steuern», Stand 1. Januar 2026 (Kanton Aargau ohne Handänderungssteuer), abgerufen am 21. Oktober 2026
Rudat AG: Immobilienmakler Kanton Aargau, Verkaufskosten, Grundbuchabgabe und Rechenbeispiel, abgerufen am 21. Oktober 2026

Conrad Rudat · geprüft am 21. Oktober 2026Inhaber Rudat AG, Immobilienmakler in Baar ZG. Bewertet mit IAZI/CIFI-Modellen, begleitet bis zur Beurkundung.

Häufige Fragen zur Steuer

Wie berechne ich die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Aargau?

Gewinn ermitteln: Verkaufspreis minus Anlagekosten, also Kaufpreis, Investitionen und die Kosten von Kauf und Verkauf (§§ 101–104 StG). Auf den ganzen Gewinn gilt ein einziger Satz, der nur von der Besitzdauer abhängt: 40 % im ersten Jahr bis 5 % ab 25 vollendeten Jahren (§ 109). Ab dem 11. Besitzjahr dürfen Sie bei überbauten Grundstücken statt der belegten Kosten eine Pauschale abziehen (§ 105).

Wie viel Prozent beträgt die Grundstückgewinnsteuer im Aargau?

Zwischen 40 % und 5 % des steuerbaren Gewinns. Der Satz sinkt in den ersten zehn Jahren um 2 Punkte je Jahr auf 20 %, danach um 1 Punkt je Jahr; ab dem vollendeten 25. Besitzjahr gelten 5 % (§ 109 Abs. 1). Wer nach elf vollendeten Jahren CHF 200’000 Gewinn macht, zahlt 19 %, also CHF 38’000.

Was bedeuten die pauschalierten Anlagekosten?

Ist das Grundstück überbaut und besassen Sie es länger als zehn vollendete Jahre, gelten pauschal 80 % des Verkaufspreises als Anlagekosten, im 11. Besitzjahr; danach 1 Punkt weniger je Jahr bis 65 % ab 25 vollendeten Jahren (§ 105 Abs. 1). Höhere Anlagekosten zählen, wenn Sie sie vollständig nachweisen (Abs. 3). Der Rechner nimmt automatisch den höheren Wert.

Kann ich die Grundstückgewinnsteuer im Aargau aufschieben?

Ja, auf Begehren, wenn Sie Ihre dauernd und ausschliesslich selbst genutzte Wohnliegenschaft verkaufen und den Erlös innert zwei Jahren vor oder drei Jahren nach dem Verkauf in eine gleich genutzte Ersatzliegenschaft in der Schweiz investieren (§ 98 Abs. 1 StG). Bei Mehrfamilienhäusern gilt das nur für den selbst bewohnten Teil (Abs. 2).

Was gilt bei Erbschaft oder Schenkung?

Erbgang, Erbvorbezug, Schenkung und gemischte Schenkung schieben die Steuer auf (§ 97 Abs. 1 lit. a StG). Beim späteren Verkauf zählen Preis und Datum der letzten steuerbegründenden Veräusserung, meist der Kauf durch die Eltern (§ 103 Abs. 2, § 110 Abs. 2). Damit zählt auch deren Besitzdauer, was den Satz oft auf das Minimum von 5 % senkt.

Welche Kosten darf ich vom Gewinn abziehen?

Kosten für Planung, Bauten, Umbauten und andere Investitionen, Grundeigentümerbeiträge, die Kosten von Kauf und Verkauf sowie Mehrwertabgaben (§ 104 Abs. 1 StG). Nicht anrechenbar ist, was bei der Einkommenssteuer abziehbar war, etwa Unterhalt, und nicht versteuerte eigene Arbeit (Abs. 2).

Wie wird die Grundstückgewinnsteuer im Aargau sichergestellt?

Kanton und Gemeinde haben für die Steuer ein gesetzliches Grundpfandrecht, pauschal veranschlagt mit 3 % des Kaufpreises (§ 234a Abs. 1 und 3 StG). Es darf nicht beansprucht werden, wenn Verkäufer oder Käuferin auf andere Weise Sicherheit leisten (Abs. 4).

Wie wird die Besitzdauer berechnet?

Von Beurkundung zu Beurkundung: Beginn und Ende sind die Daten der öffentlichen Beurkundung von Kauf und Verkauf (§ 110 Abs. 1 StG). Nach einer steueraufschiebenden Handänderung wie Erbgang zählt die Zeit ab der letzten steuerbegründenden Veräusserung (Abs. 2).

Sie verkaufen im Kanton Aargau?

Bewertung, Vermarktung und Begleitung bis zur Beurkundung bei der Urkundsperson Ihrer Wahl, mit der Steuer vorgerechnet.

Verkauf im Kanton Aargau