Rechner · Steuern beim Verkauf

Grundstückgewinnsteuer-Rechner Kanton Luzern

Was bleibt vom Verkaufserlös, nachdem die Gemeinde die Grundstückgewinnsteuer veranlagt hat? Der Rechner wendet das Luzerner Gesetz an: einfache Steuer nach dem Einkommenssteuertarif für den Gewinn allein, mal 4,2 Einheiten, dann Zuschlag oder Ermässigung nach der Besitzdauer. Dazu die Sicherstellung beim Notar und der Nettoerlös.

Verkauf

Verkaufspreis

CHF

Preis im Kaufvertrag samt allen weiteren Leistungen der Käuferschaft (§ 18 GGStG).

Datum des Verkaufs

Tag des Eintrags ins Grundbuch (Tagebuch), § 24 Abs. 3. Ohne Angabe gilt heute.

Kosten des Verkaufs, belegt

CHF

Übliche Maklerprovision, Beurkundung, Grundbuch und weitere Auslagen für den Verkauf; sie werden vom Verkaufspreis abgezogen (§ 19 Abs. 1 Ziff. 2 und 3).

Erwerb und Aufwendungen

Datum des Erwerbs

Tag des Grundbucheintrags Ihres Kaufs. Nach Erbgang oder Schenkung zählt das Datum, an dem die Vorbesitzer gekauft haben (§ 24 Abs. 3).

Kaufpreis damals

CHF

Wert aller Leistungen für den Erwerb (§ 9). Nach Erbgang oder Schenkung zählt der Preis der letzten steuerbegründenden Veräusserung, meist der Kauf durch die Eltern (§ 7 Abs. 2).

Kosten des Erwerbs damals, belegt

CHF

Beurkundung, Grundbuch, Errichtung der Grundpfandrechte, Handänderungssteuer und übliche Maklerprovision beim Kauf (§ 13 Abs. 1 Ziff. 1 und 2).

Wertvermehrende Aufwendungen, belegt

CHF

Anbau, Umbau, Erschliessung, Beiträge an Strassen und Kanalisation (§ 13 Abs. 1 Ziff. 3, 5 und 7). Nicht anrechenbar ist, was Sie bei der Einkommenssteuer abgezogen haben, etwa Unterhalt (§ 13 Abs. 2).

Steuer

Verkaufspreis

Kosten des Verkaufs

Anlagewert

Kaufpreis

Kosten des Erwerbs

wertvermehrende Aufwendungen

Grundstückgewinn

Einfache Steuer nach § 57 StG

mal Steuerfuss 4,2 Einheiten

Besitzdauer

Zuschlag oder Ermässigung

Grundstückgewinnsteuer

Anteil am Gewinn

Was bleibt

Sicherstellung beim Notar, etwa

Nettoerlös nach Steuer und Verkaufskosten

Gewinne bis CHF 13’000 werden nicht besteuert (§ 22 Abs. 2 GGStG).
Kein Gewinn, keine Steuer.
Unter sechs Jahren Besitz steigt die Steuer um 10 % für jedes volle Jahr, um das die Besitzdauer kürzer ist (§ 24 Abs. 1).
Die Steuer ist auf 40 % des Gewinns begrenzt (§ 24 Abs. 1).
Die höchste Ermässigung von 25 % ist erreicht. Längeres Warten senkt die Steuer nicht mehr.
Bei Verkauf ein Jahr später zum gleichen Preis betrüge die Steuer .
Jede belegten CHF 10’000 an Aufwendungen oder Kosten senken die Steuer um rund . Rechnungen und Verträge aufbewahren.
Ihr Erwerb liegt über 30 Jahre zurück. Dann gilt nach § 11 GGStG grundsätzlich die Katasterschatzung von vor 30 Jahren mit 25 % Zuschlag als Erwerbspreis, ausser Ihr damaliger Kaufpreis samt Aufwendungen ergibt mehr. Der Rechner rechnet mit Ihrem Kaufpreis; den Vergleich machen wir mit Ihren Unterlagen.

Liegenschaft bewerten lassen Verkauf im Kanton Luzern

Schätzung nach §§ 22–24 des Gesetzes über die Grundstückgewinnsteuer des Kantons Luzern (SRL 647) und § 57 Steuergesetz (SRL 620). Veranlagt wird die Steuer von der Gemeinde, in der die Liegenschaft liegt (§ 25). Keine Steuerberatung. Ihre Eingaben verlassen den Browser nicht.

Der Rechner braucht JavaScript. Regel: einfache Steuer nach dem Einkommenssteuertarif für den Gewinn allein, mal 4,2 Einheiten; unter sechs Jahren Besitz 10 % Zuschlag je fehlendes volles Jahr, über acht Jahren 1 % Ermässigung je weiteres volles Jahr, höchstens 25 %.

So rechnet der Kanton Luzern.

Drei Schritte nach §§ 22–24 des Gesetzes über die Grundstückgewinnsteuer: Tarif, Steuerfuss, Besitzdauer.

Einfache Steuer nach Tarif

Der Gewinn wird allein nach dem Einkommenssteuertarif von § 57 Abs. 1 Steuergesetz besteuert, als hätten Sie kein anderes Einkommen. Ein Restbetrag unter 100 Franken fällt weg. Gewinne bis CHF 13’000 bleiben steuerfrei.

Mal 4,2 Einheiten

Die einfache Steuer wird mit dem Steuerfuss von 4,2 Einheiten multipliziert, im ganzen Kanton gleich. Bei einem Gewinn von CHF 200’000 ergibt das CHF 39’913, rund 20 % des Gewinns.

Besitzdauer

Unter sechs Jahren steigt die Steuer um 10 % je fehlendes volles Jahr, höchstens auf 40 % des Gewinns. Über acht Jahren sinkt sie um 1 % je weiteres volles Jahr, höchstens um 25 %.

Tabelle: Steuer nach Gewinn

Grundstückgewinnsteuer bei sechs bis acht Jahren Besitz, also ohne Zuschlag und ohne Ermässigung, auf Franken gerundet. In Klammern der Anteil am Gewinn: Weil der Tarif progressiv ist, steigt er mit dem Gewinn.

Grundstückgewinn	Steuer (Anteil am Gewinn)
CHF 20’000	CHF 790 (3,9 %)
CHF 50’000	CHF 6’966 (13,9 %)
CHF 100’000	CHF 17’466 (17,5 %)
CHF 150’000	CHF 28’385 (18,9 %)
CHF 200’000	CHF 39’913 (20,0 %)
CHF 300’000	CHF 64’273 (21,4 %)
CHF 500’000	CHF 112’993 (22,6 %)
CHF 1’000’000	CHF 234’793 (23,5 %)

Rechenbeispiel mit CHF 200’000 Gewinn

Dasselbe Beispiel wie auf unserer Seite zum Verkauf im Kanton Luzern, Schritt für Schritt. Mit diesen Werten rechnet auch der Rechner oben auf den Franken genau.

Rechenschritt	Betrag
Grundstückgewinn	CHF 200’000
Einfache Steuer nach § 57 Abs. 1 Steuergesetz	CHF 9’503.20
Mal 4,2 Einheiten, sechs bis acht Jahre Besitz	CHF 39’913
3 Jahre Besitz (Zuschlag 30 %)	CHF 51’887
12 Jahre Besitz (Ermässigung 4 %)	CHF 38’317
20 Jahre Besitz (Ermässigung 12 %)	CHF 35’124
Ab 33 Jahren Besitz (Ermässigung 25 %)	CHF 29’935

Die einfache Steuer setzt sich aus den Stufen des Tarifs zusammen: CHF 413.50 bis CHF 25’100, CHF 4’250 für die nächsten CHF 85’000, CHF 2’824.50 für die nächsten CHF 53’800, CHF 1’441 für die nächsten CHF 26’200 und CHF 574.20 für die restlichen CHF 9’900 zu 5,8 %.

Der Tarif nach § 57 Abs. 1 Steuergesetz

Diese Sätze gelten je Einheit für den Gewinn allein (§ 22 Abs. 1 GGStG); das Ergebnis wird mit 4,2 multipliziert.

Teil des Gewinns	Satz je Einheit
Die ersten CHF 9’900	0 %
Die nächsten CHF 2’400	0,5 %
Die nächsten CHF 3’200	1 %
Die nächsten CHF 1’200	2 %
Die nächsten CHF 1’200	3 %
Die nächsten CHF 2’900	4 %
Die nächsten CHF 4’300	4,5 %
Die nächsten CHF 85’000	5 %
Die nächsten CHF 53’800	5,25 %
Die nächsten CHF 26’200	5,5 %
Die nächsten CHF 1’906’700	5,8 %
Gewinn über CHF 2’096’800	5,7 % auf den ganzen Gewinn

Was Sie vom Gewinn abziehen dürfen

Der Anlagewert besteht aus dem Erwerbspreis und den gesetzlichen Anrechnungen (§ 8). Zum Erwerbspreis kommen, soweit belegt (§ 13 Abs. 1):

Kosten des Erwerbs: Beurkundung, Grundbuch, Errichtung der Grundpfandrechte, Handänderungssteuer (Ziff. 1)
Auslagen für den Kauf, insbesondere die übliche Maklerprovision (Ziff. 2)
Aufwendungen für dauernde Wertvermehrung, etwa Anbau oder Umbau über den bisherigen Standard hinaus (Ziff. 3)
Kosten der baulichen Erschliessung (Ziff. 5) und Entschädigungen für Dienstbarkeiten (Ziff. 6)
Beiträge an Strassen, Trottoirs, Wasserleitungen und Kanalisation (Ziff. 7)

Vom Verkaufspreis werden die Kosten der Handänderung und die Auslagen für den Verkauf abgezogen, insbesondere die übliche Maklerprovision (§ 19 Abs. 1 Ziff. 2 und 3). Nicht anrechenbar sind Aufwendungen, die Sie bei der Einkommenssteuer bereits abgezogen haben, also werterhaltender Unterhalt, und eigene Arbeit, die nicht als Einkommen versteuert wurde (§ 13 Abs. 2). Versicherungsleistungen und Beiträge von Bund, Kanton und Gemeinde werden vom Anlagewert abgezogen (§ 13 Abs. 3).

Erbschaft, Schenkung und Ersatzbeschaffung

Erbgang, Erbteilung, Vermächtnis, Erbvorbezug und Schenkung lösen keine Steuer aus, sie wird aufgeschoben (§ 4 Abs. 1 Ziff. 1). Verkaufen Sie später, zählen für Anlagewert und Besitzdauer die letzte steuerbegründende Veräusserung, meist der Kauf durch die Eltern (§ 7 Abs. 2, § 24 Abs. 3). Im Rechner tragen Sie darum deren Kaufpreis und Kaufdatum ein. Liegt dieser Erwerb über 30 Jahre zurück, gilt grundsätzlich die Katasterschatzung von vor 30 Jahren mit einem Zuschlag von 25 % als Erwerbspreis; ergibt der damalige Kaufpreis samt Aufwendungen mehr, zählt dieser (§ 11 Abs. 1). Für nichtlandwirtschaftliche Grundstücke, deren Katasterwert nach dem Schatzungsgesetz in der Fassung von 1988 neu ermittelt wurde, entfällt der Zuschlag (§ 11 Abs. 2).

Wer das dauernd und ausschliesslich selbst bewohnte Eigenheim verkauft, keine Ferien- oder Zweitwohnung, und den Erlös zwei Jahre vor oder nach dem Verkauf in eine gleich genutzte Ersatzliegenschaft in der Schweiz investiert, erhält ebenfalls einen Aufschub (§ 4 Abs. 1 Ziff. 7). Die Frist nach dem Verkauf kann in begründeten Fällen auf vier Jahre erstreckt werden (§ 4 Abs. 3).

Sicherstellung und Fristen

Für die Steuer haftet das Grundstück mit einem gesetzlichen Pfandrecht, das allen anderen vorgeht (§ 32 Abs. 1). Darum verlangt die Käuferschaft bei der Beurkundung meist, dass ein Teil des Kaufpreises in der Höhe der mutmasslichen Steuer sichergestellt wird. Nach dem Verkauf fordert die Gemeinde Sie auf, innert 30 Tagen die Angaben und Belege einzureichen; die Frist kann erstreckt werden (§ 26 Abs. 1). Ist sechs Monate nach dem Verkauf keine Veranlagung ergangen, stellt die Gemeinde eine Akontozahlung in Rechnung (§ 31 Abs. 3). Die Handänderungssteuer von 1,5 % trägt im Kanton Luzern die Käuferschaft.

Was das für Ihren Verkauf heisst

In unseren Mandaten rechnen wir die mutmassliche Grundstückgewinnsteuer vor, bevor die Liegenschaft inseriert wird. Grundlage ist die Bewertung mit den Modellen von IAZI/CIFI, die auch Schweizer Banken nutzen: Sie zeigt den realistischen Marktwert und damit den zu erwartenden Gewinn. Gleichzeitig stellen wir die Belege für die Gemeinde zusammen, Kaufvertrag, Bauabrechnungen, Handwerker- und Maklerrechnungen, damit jede anrechenbare Position anerkannt wird. Dieser Rechner ersetzt keine Steuerberatung; massgebend ist die Veranlagung Ihrer Gemeinde.

Quellen

Kanton Luzern, Gesetz über die Grundstückgewinnsteuer (GGStG, SRL 647), Stand 1. Januar 2025, insbesondere § 4 Steueraufschub, § 7 Grundstückgewinn, §§ 9–13 Anlagewert, § 19 Abzüge, §§ 22–24 Steuerberechnung, § 26 Selbsteinschätzung, § 32 Pfandrecht, abgerufen am 15. Oktober 2026
Kanton Luzern, Steuergesetz (StG, SRL 620), Fassung ab 1. Oktober 2026, § 57 Abs. 1 und 3 Einkommenssteuertarif, abgerufen am 15. Oktober 2026
Dienststelle Steuern des Kantons Luzern, Berechnungstabellen und Steuertarife, abgerufen am 15. Oktober 2026
Rudat AG: Immobilienmakler Kanton Luzern, Verkaufskosten, Handänderungssteuer und Rechenbeispiel, abgerufen am 15. Oktober 2026

Conrad Rudat · geprüft am 15. Oktober 2026Inhaber Rudat AG, Immobilienmakler in Baar ZG. Bewertet mit IAZI/CIFI-Modellen, begleitet bis zur Beurkundung.

Häufige Fragen zur Steuer

Wie berechne ich die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Luzern?

In drei Schritten: Gewinn ermitteln (Verkaufspreis abzüglich Verkaufskosten, minus Kaufpreis, Erwerbskosten und wertvermehrende Aufwendungen), die einfache Steuer nach dem Einkommenssteuertarif für den Gewinn allein bestimmen und mit dem Steuerfuss von 4,2 Einheiten multiplizieren (§§ 22–23 GGStG). Danach passt die Besitzdauer den Betrag an (§ 24). Der Rechner oben macht alle Schritte in einem und zeigt jede Zwischenzahl.

Gibt es eine Tabelle zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton Luzern?

Ja. Auf dieser Seite stehen der Tarif nach § 57 Abs. 1 Steuergesetz und eine Tabelle mit der Steuer für Gewinne von CHF 20’000 bis CHF 1’000’000. Bei sechs bis acht Jahren Besitz kostet ein Gewinn von CHF 200’000 zum Beispiel CHF 39’913, also 20 % des Gewinns. Die amtlichen Tariftabellen veröffentlicht die Dienststelle Steuern des Kantons Luzern.

Muss ich Grundstückgewinnsteuer zahlen, wenn ich eine Liegenschaft erbe?

Beim Erben nicht: Erbgang, Erbteilung, Vermächtnis, Erbvorbezug und Schenkung schieben die Steuer auf (§ 4 Abs. 1 Ziff. 1 GGStG). Fällig wird sie erst, wenn Sie die geerbte Liegenschaft verkaufen. Dann zählen Kaufpreis und Kaufdatum der letzten steuerbegründenden Veräusserung, meist der Kauf durch die Eltern (§ 7 Abs. 2, § 24 Abs. 3). Die Besitzdauer der Eltern zählt mit, ab 33 Jahren mit der vollen Ermässigung von 25 %; liegt der Kauf über 30 Jahre zurück, gilt nach § 11 grundsätzlich die damalige Katasterschatzung mit 25 % Zuschlag als Erwerbspreis.

Ab wann sinkt die Steuer mit der Besitzdauer?

Ab dem neunten vollen Besitzjahr: für jedes volle Jahr über acht Jahre um 1 %, höchstens um 25 %, also ab 33 Jahren (§ 24 Abs. 2). Unter sechs Jahren steigt sie dagegen um 10 % für jedes volle Jahr, um das die Besitzdauer kürzer ist (§ 24 Abs. 1). Massgebend ist der Tag des Grundbucheintrags (§ 24 Abs. 3).

Welche Kosten darf ich vom Gewinn abziehen?

Zum Kaufpreis kommen die Kosten des Erwerbs wie Beurkundung, Grundbuch, Handänderungssteuer und übliche Maklerprovision, dazu wertvermehrende Aufwendungen, Erschliessung und Beiträge an Strassen oder Kanalisation (§ 13 GGStG). Vom Verkaufspreis abgezogen werden die Kosten der Handänderung und die übliche Maklerprovision des Verkaufs (§ 19). Nicht anrechenbar ist, was bereits bei der Einkommenssteuer abgezogen wurde, etwa Unterhalt (§ 13 Abs. 2).

Wann ist ein Gewinn steuerfrei?

Gewinne bis CHF 13’000 werden nicht besteuert (§ 22 Abs. 2 GGStG). Wer das dauernd und ausschliesslich selbst bewohnte Eigenheim verkauft und den Erlös zwei Jahre vor oder nach dem Verkauf in ein gleich genutztes Ersatzobjekt in der Schweiz investiert, erhält einen Aufschub (§ 4 Abs. 1 Ziff. 7). Aufgeschoben heisst nicht erlassen: Beim späteren Verkauf des Ersatzobjekts wird der wieder angelegte Gewinn abgerechnet (§ 4 Abs. 2).

Spielt der Steuerfuss meiner Gemeinde eine Rolle?

Nein. Der Steuerfuss von 4,2 Einheiten gilt im ganzen Kanton Luzern (§ 23 GGStG). Kanton und Gemeinde erheben die Steuer gemeinsam (§ 1 Abs. 3), veranlagt wird sie von der Gemeinde, in der die Liegenschaft liegt (§ 25).

Sie verkaufen im Kanton Luzern?

Bewertung, Vermarktung und Begleitung bis zur Beurkundung beim Notar Ihrer Wahl, mit der Steuer vorgerechnet und der Sicherstellung im Kaufvertrag geregelt.

Verkauf im Kanton Luzern