Tabelle: Steuer nach Gewinn
Grundstückgewinnsteuer im Grundtarif, also bei vier vollen Jahren Besitz ohne Zuschlag und ohne Ermässigung, auf Franken gerundet. In Klammern der Anteil am Gewinn: Weil der Tarif gestaffelt ist, nähert er sich mit dem Gewinn den 30 %.
| Grundstückgewinn | Steuer (Anteil am Gewinn) |
|---|---|
| CHF 20’000 | CHF 2’560 (12,8 %) |
| CHF 50’000 | CHF 10’110 (20,2 %) |
| CHF 100’000 | CHF 25’110 (25,1 %) |
| CHF 150’000 | CHF 40’110 (26,7 %) |
| CHF 200’000 | CHF 55’110 (27,6 %) |
| CHF 300’000 | CHF 85’110 (28,4 %) |
| CHF 500’000 | CHF 145’110 (29,0 %) |
| CHF 1’000’000 | CHF 295’110 (29,5 %) |
Rechenbeispiel mit CHF 300’000 Gewinn
Dasselbe Beispiel wie auf unserer Seite zum Verkauf im Kanton Schwyz. Nach dem Abzug von CHF 2’000 bleiben CHF 298’000. Die ersten CHF 40’000 ergeben CHF 7’710 (8 % von 3’000, 12 % von 5’000, 16 % von 7’000, 20 % von 10’000 und 25 % von 15’000 Franken), die übrigen CHF 258’000 zu 30 % CHF 77’400. Zusammen CHF 85’110; mit diesen Werten rechnet auch der Rechner oben.
| Besitzdauer | Steuer |
|---|---|
| Unter 1 Jahr (Zuschlag 40 %) | CHF 119’154 |
| 3 Jahre (Zuschlag 10 %) | CHF 93’621 |
| 4 Jahre (Grundtarif) | CHF 85’110 |
| 5 Jahre (Ermässigung 10 %) | CHF 76’599 |
| 10 Jahre (Ermässigung 25 %) | CHF 63’833 |
| 20 Jahre (Ermässigung 55 %) | CHF 38’300 |
| Ab 25 Jahren (Ermässigung 70 %) | CHF 25’533 |
Der Tarif nach § 120 Steuergesetz
Diese Sätze gelten für den im Kalenderjahr erzielten und um CHF 2’000 verminderten Grundstückgewinn (§ 120 Abs. 1).
| Teil des Gewinns | Satz |
|---|---|
| Die ersten CHF 3’000 | 8 % |
| Die nächsten CHF 5’000 | 12 % |
| Die nächsten CHF 7’000 | 16 % |
| Die nächsten CHF 10’000 | 20 % |
| Die nächsten CHF 15’000 | 25 % |
| Gewinnanteile über CHF 40’000 | 30 % |
Die so berechnete Steuer erhöht oder ermässigt sich nach der anrechenbaren Besitzdauer (§ 120 Abs. 2 und 3). Zwischen den Stufen der Tabelle steigt die Ermässigung um 3 Prozentpunkte je volles Jahr.
| Besitzdauer | Zuschlag oder Ermässigung |
|---|---|
| Weniger als 1 Jahr | Zuschlag 40 % |
| Weniger als 2 Jahre | Zuschlag 30 % |
| Weniger als 3 Jahre | Zuschlag 20 % |
| Weniger als 4 Jahre | Zuschlag 10 % |
| 4 volle Jahre | Grundtarif |
| 5 volle Jahre | Ermässigung 10 % |
| 10 volle Jahre | Ermässigung 25 % |
| 15 volle Jahre | Ermässigung 40 % |
| 20 volle Jahre | Ermässigung 55 % |
| 25 und mehr volle Jahre | Ermässigung 70 % |
Was Sie vom Gewinn abziehen dürfen
Der Grundstückgewinn ist der Betrag, um den der Verkaufspreis die Anlagekosten übersteigt, also Erwerbspreis und Aufwendungen (§ 113 Abs. 1). Als Aufwendungen zählen, soweit sie in der massgebenden Besitzdauer angefallen sind (§ 116 Abs. 1):
- Ausgaben, die den Wert erhöht haben, etwa Bauten, Umbauten und Meliorationen (Bst. a)
- Eigenleistungen, soweit sie als Einkommen versteuert wurden (Bst. b)
- Grundeigentümerbeiträge an Strassen, Kanalisationen und ähnliche Werke (Bst. c)
- Kosten und Abgaben von Kauf und Verkauf, mit üblichen Provisionen an Dritte (Bst. d)
- bezahlte Mehrwertabgaben nach dem Planungs- und Baugesetz (Bst. g)
Nicht angerechnet wird, was steuerlich bereits abgezogen wurde, also werterhaltender Unterhalt (§ 116 Abs. 2). Versicherungsleistungen und Beiträge von Gemeinwesen werden von den Anlagekosten abgezogen (Abs. 3).
Erbschaft, Schenkung und Ersatzbeschaffung
Erbgang, Erbteilung, Vermächtnis, Erbvorbezug und Schenkung lösen keine Steuer aus, sie wird aufgeschoben (§ 107 Bst. a). Verkaufen Sie später, zählt für den Gewinn die letzte Veräusserung, die keinen Aufschub bewirkt hat, meist der Kauf durch die Eltern (§ 113 Abs. 2); für die Besitzdauer ebenso (§ 121 Abs. 3). Im Rechner tragen Sie darum deren Kaufpreis und Kaufdatum ein.
Wer die dauernd und ausschliesslich selbst genutzte Wohnliegenschaft verkauft und den Erlös innert angemessener Frist in eine gleich genutzte Ersatzliegenschaft in der Schweiz investiert, kann den Aufschub verlangen. Die Frist beträgt in der Regel vier Jahre vor oder nach dem Verkauf; für Ferien- und Zweitliegenschaften gilt das nicht (§ 109).
Sicherstellung und Fristen
Den voraussichtlichen Steuerbetrag berechnet die kantonale Steuerverwaltung. Er ist spätestens beim Verkauf zu hinterlegen oder durch eine unwiderrufliche Bankgarantie sicherzustellen (§ 197 Abs. 1). Die Steuererklärung reichen Sie innert 30 Tagen nach dem Verkauf ein, die Frist ist erstreckbar (§ 161 Abs. 1). Veranlagt wird die Steuer von der kantonalen Steuerverwaltung (§ 124). Eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Schwyz nicht.
Was das für Ihren Verkauf heisst
In unseren Mandaten rechnen wir die mutmassliche Grundstückgewinnsteuer vor, bevor die Liegenschaft inseriert wird. Grundlage ist die Bewertung mit den Modellen von IAZI/CIFI, die auch Schweizer Banken nutzen: Sie zeigt den realistischen Marktwert und damit den zu erwartenden Gewinn. Gleichzeitig stellen wir die Belege zusammen, Kaufvertrag, Bauabrechnungen, Handwerker- und Maklerrechnungen, damit jede anrechenbare Position anerkannt wird. Dieser Rechner ersetzt keine Steuerberatung; massgebend ist die Veranlagung der kantonalen Steuerverwaltung.
Quellen
- Kanton Schwyz, Steuergesetz (StG, SRSZ 172.200), Stand 1. Februar 2026, insbesondere § 107 Steueraufschub, § 109 Ersatzbeschaffung Wohneigentum, §§ 113–116 Gewinn, Erlös und Anlagekosten, § 120 Tarif, § 121 Besitzesdauer, § 124 Veranlagungsbehörde, § 161 Steuererklärung, § 197 Sicherung, abgerufen am 21. Oktober 2026
- ESTV, Dossier Steuerinformationen «Geltende Steuern», Stand 1. Januar 2026 (Kanton Schwyz ohne Handänderungssteuer), abgerufen am 21. Oktober 2026
- Rudat AG: Immobilienmakler Kanton Schwyz, Verkaufskosten, Beurkundung und Rechenbeispiel, abgerufen am 21. Oktober 2026
