Höchstsatz nach Besitzdauer
Der Höchstsatz greift nur, wenn die Jahresrendite ihn erreicht, also bei hohen Gewinnen in kurzer Zeit. Die Staffel ergibt sich aus § 199 Abs. 3 Bst. b: 60 % minus 2,5 Punkte je Besitzjahr ab dem zwölften Jahr.
| Besitzdauer | Höchstsatz |
|---|---|
| bis 11 Jahre | 60 % |
| 12 Jahre | 57,5 % |
| 13 Jahre | 55 % |
| 14 Jahre | 52,5 % |
| 15 Jahre | 50 % |
| 16 Jahre | 47,5 % |
| 17 Jahre | 45 % |
| 18 Jahre | 42,5 % |
| 19 Jahre | 40 % |
| 20 Jahre | 37,5 % |
| 21 Jahre | 35 % |
| 22 Jahre | 32,5 % |
| 23 Jahre | 30 % |
| 24 Jahre | 27,5 % |
| ab 25 Jahren | 25 % |
Was Sie vom Gewinn abziehen dürfen
Anlagekosten sind der Erwerbspreis plus alle Aufwendungen nach § 196, soweit belegt und innerhalb der Besitzdauer angefallen:
- Bauten, Umbauten, Erschliessung und andere dauernd wertvermehrende Verbesserungen (Bst. a)
- Planungskosten wie Baugesuche und Vorprojekte (Bst. b), Dienstbarkeiten (Bst. c), Schuldbriefe und amtliche Schätzung (Bst. d)
- Grundeigentümerbeiträge für Werkleitungen, Kanalisation und Perimeter (Bst. e)
- Maklerprovisionen für Erwerb und Verkauf sowie Insertions- und Prospektkosten (Bst. f); die Stadt Zug und Risch rechnen Provisionen bis 3 % zuzüglich Mehrwertsteuer an
- Abgaben der Handänderung, also Grundbuch- und Beurkundungsgebühren (Bst. g), und Vertragskosten, etwa für Kaufvertrag oder Stockwerkeigentümerreglement (Bst. h)
- Die Mehrwertabgabe nach dem Planungs- und Baugesetz, etwa nach einer Einzonung (Bst. l, seit der Fassung vom 1. Januar 2026)
- Die Vorfälligkeitsentschädigung der Bank, wenn eine Festhypothek wegen des Verkaufs aufgelöst wird, ohne Bankgebühren: Die Wegleitung des Kantons Zug zur Steuererklärung 2025 verweist sie ausdrücklich an die Grundstückgewinnsteuer, Menzingen führt sie als Anlagekosten
Nicht anrechenbar sind eigene Arbeit, Baukreditzinsen und werterhaltender Unterhalt: Fassadenrenovation, Malerarbeiten, Dachsanierung (§ 196 Abs. 2 und Erläuterungen der Gemeinden). Versicherungsleistungen und Beiträge von Bund, Kanton oder Gemeinde werden von den Aufwendungen abgezogen (§ 196 Abs. 3). Beim Mindestsatz spart jeder belegte Franken 10 Rappen Steuer, beim Höchstsatz bis zu 60 Rappen. Rechnungen aufbewahren lohnt sich.
Rechenbeispiel
Kauf vor 15 Jahren für CHF 1’000’000, belegter Umbau CHF 150’000, Verkaufskosten CHF 50’000, Verkauf für CHF 1’500’000.
| Rechenschritt | Betrag |
|---|---|
| Anlagekosten (1’000’000 + 150’000 + 50’000) | CHF 1’200’000 |
| Gewinn (1’500’000 − 1’200’000) | CHF 300’000 |
| Gesamtrendite (300’000 × 100 / 1’200’000) | 25 % |
| Rendite pro Jahr (25 % / 15) | 1,67 % |
| Steuersatz (unter 10 %, daher Mindestsatz) | 10 % |
| Grundstückgewinnsteuer | CHF 30’000 |
| Nettoerlös nach Steuer und Verkaufskosten | CHF 1’420’000 |
Derselbe Gewinn nach nur 12 Monaten Besitz ergäbe 25 % Satz und CHF 75’000 Steuer, nach 24 Monaten 12,5 % und CHF 37’500. Die Besitzdauer wiegt schwerer als jede andere Grösse.
Depot, Fristen und Erbgang
Die Steuererklärung ist innert 60 Tagen nach Anmeldung der Handänderung im Grundbuch einzureichen (§ 200). Die Gemeinde stellt eine provisorische Rechnung, zahlbar innert 30 Tagen, meist aus dem Depot der Beurkundung (§ 201). Weil die Käuferschaft solidarisch haftet, wird bei der Beurkundung ein Teil des Kaufpreises in der Höhe der mutmasslichen Steuer gesichert (§ 202). Eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zug nicht, nur eine Grundbuchgebühr nach Zeitaufwand.
Bei Erbgang, Erbvorbezug, Schenkung, Scheidung und bei der Ersatzbeschaffung des selbst bewohnten Eigenheims wird die Steuer aufgeschoben (§§ 190–191); beim nächsten steuerpflichtigen Verkauf zählen Erwerbspreis und Besitzdauer der Vorbesitzer. Alle Einzelheiten, mit jedem Paragraphen, im Ratgeber Wie hoch ist die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zug?
Was das für Ihren Verkauf heisst
In unseren Mandaten rechnen wir die mutmassliche Grundstückgewinnsteuer vor, bevor die Liegenschaft inseriert wird. Grundlage ist die Bewertung mit den Modellen von IAZI/CIFI, die auch Schweizer Banken nutzen: Sie zeigt den realistischen Marktwert und damit den zu erwartenden Gewinn. Gleichzeitig stellen wir das Dossier für das Grundstückgewinnsteueramt zusammen, Kaufvertrag, Bauabrechnungen, Handwerker- und Maklerrechnungen, damit jede abziehbare Position anerkannt wird. Dieser Rechner ersetzt keine Steuerberatung; massgebend ist die Veranlagung Ihrer Gemeinde.
Quellen
- Steuergesetz des Kantons Zug vom 25. Mai 2000 (BGS 632.1), §§ 187–202 Grundstückgewinnsteuer, insbesondere § 195 Erwerbspreis, § 196 Aufwendungen, § 199 Steuersatz, § 202 Sicherstellung, abgerufen am 10. Oktober 2026
- Stadt Zug, Erläuterungen zur Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer (Obergrenze Maklerprovision 3 % plus MWST, Beispiele nicht anrechenbarer Unterhaltskosten), abgerufen am 10. Oktober 2026
- Gemeinde Risch, Merkblatt Steuererklärung Grundstückgewinnsteuer, Erläuterungen und Berechnungsmethode, abgerufen am 10. Oktober 2026
- Gemeinde Menzingen, Beilage zur Steuererklärung Grundstückgewinnsteuer 2023 (Maklerprovision bis 3 % plus MWST, Vorfälligkeitsentschädigung als Anlagekosten), abgerufen am 10. Oktober 2026
- Kanton Zug, Wegleitung zur Steuererklärung 2025, Seite 34: Vorfälligkeitsentschädigungen beim Verkauf sind bei der Grundstückgewinnsteuer geltend zu machen, abgerufen am 10. Oktober 2026
- Eidgenössische Steuerverwaltung ESTV, Dossier Steuerinformationen «Handänderungssteuer» (Zug kennt lediglich eine Grundbuchgebühr), abgerufen am 10. Oktober 2026
- Rudat AG: Grundstückgewinnsteuer Zug – Tabelle, Beispiel und alle Paragraphen, abgerufen am 10. Oktober 2026
