Welche Kosten fallen beim Hausverkauf im Kanton Zug an?

Kostenpositionen im Überblick

Beim Verkauf einer Liegenschaft im Kanton Zug fallen vier gesetzlich geregelte Positionen an: Grundbuchgebühr, Beurkundungsgebühr, Grundstückgewinnsteuer und amtliche Unterlagen. Dazu kommen zwei vertragliche: die Maklerprovision und, bei laufender Festhypothek, die Vorfälligkeitsentschädigung. Die grösste Position ist meist die Grundstückgewinnsteuer; die kantonalen Gebühren bleiben klein, weil Zug sie nach Zeitaufwand statt in Prozent des Kaufpreises bemisst.

Wie hoch ist die Grundbuchgebühr – und wer zahlt sie?

Die Grundbuchgebühr richtet sich im Kanton Zug nach dem Zeitaufwand des Amts für Grundbuch und Geoinformation, nicht nach dem Kaufpreis: Der Stundenansatz beträgt CHF 180, geschuldet für jede angebrochene Viertelstunde (§ 13 Abs. 2 Grundbuchgebührentarif). Beim Eigentumsübergang wird die Gebühr wegen der Bedeutung des Geschäfts mit dem Faktor 4 multipliziert, bis zur Grenze von CHF 6’000; für den Teil darüber entfällt der Faktor, der Zeitaufwand wird aber weiterhin verrechnet (§ 14 Abs. 1 Bst. a und Abs. 3).

Gebührenpflichtig sind bei Handänderungen die veräussernde und die erwerbende Person zu gleichen Teilen, soweit Gesetz oder Vertrag nichts anderes vorsehen; beide haften solidarisch (§ 4 Abs. 1 Bst. a und Abs. 2). Eine andere Teilung ist zulässig, gehört aber ausdrücklich in den Kaufvertrag.

Rechenbeispiel mit runden Zahlen: Braucht das Amt für Beratung, Kontrolle und Vollzug zwei Stunden, ergibt das CHF 360, mit Faktor 4 also CHF 1’440 – je CHF 720 für Verkäuferschaft und Käuferschaft.

Was kostet die Beurkundung des Kaufvertrags?

Die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags kostet im Kanton Zug zwischen CHF 300 und 4’000 (Kantonsratsbeschluss über die Gebühren in Verwaltungs- und Zivilsachen, BGS 641.1, § 9 Ziff. 89). Ohne sie ist ein Kaufvertrag über ein Grundstück nicht gültig (Art. 216 Abs. 1 OR). Beurkundet wird der Kaufvertrag von der Gemeindeschreiberei der Gemeinde, in der das Grundstück liegt (§ 4 Abs. 2 Beurkundungsgesetz, BGS 223.1); die zur Beurkundung ermächtigten Anwältinnen und Anwälte dürfen Grundstückkaufverträge nicht beurkunden (§ 7 Abs. 2). Wo die Gebühr in der Spanne liegt, hängt vom Aufwand ab. Dauern Verhandlungen, Rechtsberatung und Ausfertigung mehr als eine Stunde, kann ein Zuschlag von 10 bis 50 % erhoben werden (Ziff. 92).

Gegenüber der Urkundsperson haften beide Parteien solidarisch für die Gebühr (BGS 641.1 § 13 Ziff. 107ter); wie sie die Gebühr unter sich aufteilen, regelt der Kaufvertrag. Klären Sie diesen Punkt vor der Unterzeichnung, zusammen mit der Teilung der Grundbuchgebühr.

Wie viel Grundstückgewinnsteuer zahlen Sie?

Zwischen 10 und 60 % des Gewinns: Der Steuersatz entspricht der auf ein Jahr umgerechneten Rendite – Gewinn im Verhältnis zu den Anlagekosten, verteilt auf die Besitzdauer –, mindestens 10 % und höchstens 60 % (§ 199 Abs. 1 und 3 StG ZG). Ab 12 Jahren Besitz sinkt der Höchstsatz jährlich um 2,5 Prozentpunkte, nach 25 und mehr Jahren liegt er bei 25 %; Gewinne unter CHF 5’000 bleiben steuerfrei (§ 199 Abs. 4). Besteuert wird der Gewinn, nicht der Kaufpreis: Erlös minus Anlagekosten, also Erwerbspreis plus anrechenbare Aufwendungen (§ 193). Schuldnerin ist die verkaufende Person; veranlagt wird die Steuer von der Gemeinde, in der das Grundstück liegt (§ 187 Abs. 2, § 192).

Nach nur zwei Jahren Besitz läge die Rendite pro Jahr bei 15 %, und ebenso hoch wäre der Steuersatz: CHF 45’000 statt CHF 30’000. Besitzdauer, anrechenbare Aufwendungen und Steueraufschub erklärt unser Ratgeber zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zug.

Ist die Maklerprovision bei der Grundstückgewinnsteuer anrechenbar?

Ja. Ausgewiesene Maklerprovisionen für Erwerb und Veräusserung sind anrechenbare Aufwendungen und senken den steuerbaren Gewinn – ebenso die ausgewiesenen Insertions- und Prospektkosten (§ 196 Abs. 1 Bst. f StG ZG) und die Kosten für die Ausarbeitung des Kaufvertrags (Bst. h) sowie die mit der Handänderung verbundenen Abgaben, also Ihr Anteil an der Grundbuchgebühr (Bst. g). Nicht anrechenbar sind nicht als Einkommen versteuerte eigene Arbeit sowie Aufwendungen, die bei der Einkommenssteuer abziehbar sind, etwa Baukreditzinsen oder gewöhnlicher Unterhalt (§ 196 Abs. 2 StG ZG; Merkblatt Risch).

Wie hoch eine Provision sein darf, damit die Gemeinde sie voll anrechnet, sagt das Gesetz nicht. Belegt ist die Praxis der Gemeinde Risch: Sie rechnet Maklerprovisionen bis höchstens 3 % zuzüglich Mehrwertsteuer an und verlangt Kopien der Belege. Andere Zuger Gemeinden können das anders handhaben – fragen Sie bei Ihrem Grundstückgewinnsteueramt nach, bevor Sie den Vermittlungsauftrag unterschreiben.

Was kostet die vorzeitige Auflösung einer Festhypothek?

Lösen Sie beim Verkauf eine Festhypothek vor Ablauf auf, schulden Sie der Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Nach der Darstellung des Schweizerischen Bankenombudsman entspricht sie der Differenz zwischen dem vereinbarten Zinssatz und dem Wiederanlagesatz, den die Bank für das zurückbezahlte Kapital während der Restlaufzeit am Geld- und Kapitalmarkt erzielen kann. Massgebend ist Ihr Hypothekarvertrag.

Vereinfachtes Beispiel mit runden Zahlen: Restkapital CHF 800’000, Restlaufzeit 3 Jahre, vereinbarter Zins 2,0 %, Wiederanlagesatz 1,0 %. Ein Prozentpunkt Differenz auf CHF 800’000 ergibt CHF 8’000 pro Jahr, über drei Jahre rund CHF 24’000 – ohne Abzinsung; die genaue Berechnung und allfällige Gebühren regelt Ihr Vertrag.

Drei Wege senken die Kosten: die Hypothek auf die Käuferschaft übertragen, sofern die Bank zustimmt; sie auf eine Ersatzliegenschaft mitnehmen; oder den Verkauf auf das Laufzeitende legen. Holen Sie die Zahl schriftlich bei Ihrer Bank ein, bevor Sie den Angebotspreis festlegen.

Welche Unterlagen kosten etwas – und wann wird was fällig?

Die amtlichen Unterlagen sind günstig, brauchen aber Vorlauf. Der Grundbuchauszug wird beim Amt für Grundbuch und Geoinformation bestellt, nach Zeitaufwand verrechnet und kostet mindestens CHF 45; er kommt nur per Post (zg.ch, § 13 Grundbuchgebührentarif). Für die Steuererklärung verlangt die Gemeinde den Kaufvertrag und die Bauabrechnung. Liegt der Erwerb mehr als 25 Jahre zurück, tritt an deren Stelle ein Auszug der Gebäudeversicherung Zug mit dem Versicherungswert vor 25 Jahren. Dazu kommen die Belege für wertvermehrende Aufwendungen und die Maklerprovision (Merkblatt der Gemeinde Risch).

Das Depot bei der Beurkundung wird oft unterschätzt: Die Käuferschaft haftet solidarisch für die Grundstückgewinnsteuer (§ 202 Abs. 1) und sichert sich damit ab. Planen Sie diese Liquidität ein. Den Weg vom Mandat bis zur Beurkundung beschreibt unser Ratgeber zum Ablauf eines Immobilienverkaufs.

Was das für Ihren Verkauf heisst

In unseren Verkaufsmandaten rechnen wir die Kostenseite mit den Eigentümerinnen und Eigentümern durch, bevor der Preis steht. Ausgangspunkt ist die Bewertung mit den Modellen von IAZI/CIFI, die auch Schweizer Banken nutzen: Sie liefert die Zahl, mit der sich Grundstückgewinnsteuer, Depot und Nettoerlös seriös schätzen lassen. Dazu holen wir früh die Vorfälligkeitsentschädigung bei Ihrer Bank ein und klären mit der Gemeinde, wie sie die Maklerprovision anrechnet.

Professionelle Fotografie, Drohnenaufnahmen, ein 360°-Rundgang und die Verkaufsdokumentation sind Teil des Mandats; die Belege gehören in Ihre Steuererklärung, weil Maklerprovision sowie Insertions- und Prospektkosten anrechenbar sind. Wir begleiten Sie bis zur Beurkundung und stimmen die Kostenteilung im Kaufvertrag mit der Urkundsperson ab. Beginnen Sie mit einer Bewertung Ihrer Liegenschaft; wie wir im Kanton verkaufen, lesen Sie unter Immobilie verkaufen im Kanton Zug.

Dieser Beitrag ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Massgebend ist die Veranlagung Ihrer Gemeinde.

Quellen