Festhypotheken steigen: Was sagen SNB, BIZ und Experten?

Wie stark sind die Festhypotheken 2026 gestiegen?

Seit dem Tief Anfang März 2026 um 0,26 bis 0,40 Prozentpunkte, je nach Laufzeit. MoneyPark wertet dafür die Richtsätze von rund 100 Anbietern aus: Die zehnjährige Festhypothek kostete am 6. März 1,80 %, am 18. September 2,06 %. Ende 2025 hatte sie bereits bei 2,00 % gelegen – der Rückgang im Frühling war ein Zwischentief.

Durchschnittliche Richtsätze gemäss MoneyPark. Ausgehandelt wird tiefer: Die besten Sätze für zehn Jahre lagen am 18. September bei 1,60 %.

Die Statistik der Nationalbank zeigt dieselbe Richtung: Im Juli 2026 lag der Richtsatz der Banken für zehnjährige Festhypotheken im Mittel bei 2,05 %, im Mai 2025 bei 1,79 %. International bleibt der Anstieg klein. Seit 2021 stiegen die Hypothekarzins-Indikatoren in der Schweiz um 0,70 Prozentpunkte, in Deutschland um 2,69 und in den USA um 3,64 Punkte (MoneyPark auf Basis von SNB, EZB und Freddie Mac).

Warum steigen Festhypotheken, obwohl der Leitzins bei 0 % liegt?

Weil eine Festhypothek nicht vom heutigen Leitzins abhängt, sondern vom Kapitalmarktzins für dieselbe Laufzeit. Eine Bank, die Ihnen Geld für zehn Jahre zu einem festen Satz leiht, sichert sich selbst für zehn Jahre ab. Massgebend sind die Swap-Sätze in Franken und die Renditen der Bundesobligationen. Darin stecken die erwarteten Leitzinsen der nächsten Jahre, die erwartete Teuerung und eine Laufzeitprämie für das Risiko der langen Bindung. Die SARON-Hypothek dagegen folgt dem Leitzins – deshalb blieb sie unverändert.

Genau das ist 2026 passiert. Zehnjährige Bundesobligationen rentierten Anfang März rund 0,2 %, am 25. September 0,65 % (SNB-Daten). SNB-Präsident Martin Schlegel sagte am 24. September: «So sind die längerfristigen Zinsen in der Schweiz zwar etwas angestiegen, aber weniger stark als in den grossen Währungsräumen.» Dort zogen die Zentralbanken an: «Die Leitzinsen wurden sowohl in der Eurozone als auch in den USA angehoben.»

Dazu kommen die Erwartungen an die SNB selbst. Die UBS rechnet mit zwei Zinsschritten im März und im Juni 2027 und hält fest, dass die Kapitalmärkte diese bereits eingepreist haben (Stand 24. September 2026). Die Zürcher Kantonalbank erwartet auf Jahressicht einen Leitzins von 0,75 % (Prognose Stand April 2026). MoneyPark spricht von einer «neuen Zinsnormalität»: deutlich unter dem internationalen Niveau, aber dauerhaft über den Tiefstständen vor 2022.

Was hat die SNB am 24. September 2026 entschieden?

Die Nationalbank belässt den Leitzins bei 0 % – unverändert seit Juni 2025. Die Teuerung stieg von 0,6 % im Mai auf 0,8 % im August, vor allem wegen höherer Preise für Erdölprodukte. Die SNB hob deshalb ihre Inflationsprognose leicht an; sie liegt weiterhin im Bereich der Preisstabilität von 0 bis 2 %.

Der Franken hat seit Juni handelsgewichtet rund 3 % an Wert verloren. Zur Lage schreibt die SNB: «Die Unsicherheit in Bezug auf das Basisszenario ist vor allem wegen der Situation im Nahen Osten weiterhin hoch.» Der Geldmarktzins SARON, an dem die SARON-Hypotheken hängen, lag am 24. September bei −0,04 %.

Wie beurteilt die SNB den Immobilienmarkt?

Als verwundbar. Im Bericht zur Finanzstabilität vom 2. Juli 2026 hält die SNB fest: «Die Verwundbarkeiten am Schweizer Wohnliegenschaftsmarkt bleiben bestehen.» Und: «Betreffend Verwundbarkeiten ist die Hypothekarverschuldung nach wie vor hoch, was auf erhöhte Tragbarkeitsrisiken für Kreditnehmende im Allgemeinen hindeutet.» Die Preise seien hoch im Verhältnis zu etablierten Bewertungskennzahlen, getrieben von starker Nachfrage, knappem Angebot und tiefen Zinsen.

Am empfindlichsten sind Renditeliegenschaften. Die SNB rechnet vor: Steigt die verlangte Nettorendite von 3 % auf 4 %, braucht es entweder 33 % mehr Mietertrag oder 25 % tiefere Preise. Für die Banken gilt seit dem 30. September 2022 ein antizyklischer Kapitalpuffer von 2,5 % auf Hypotheken für Wohnliegenschaften in der Schweiz – das gesetzliche Maximum. Vizepräsident Antoine Martin stellte am 26. August 2026 an der Universität Basel eine höhere Obergrenze zur Diskussion, betonte aber: «Nach unserer Einschätzung sollte er derzeit nicht erhöht werden.»

Was ist die BIZ in Basel, und was sagt sie zu den Zinsen?

Die Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) ist die Bank der Zentralbanken: gegründet 1930, seither mit Sitz in Basel, getragen von 63 Zentralbanken, die zusammen rund 95 % der Weltwirtschaftsleistung vertreten. Bei ihr ist der Basler Ausschuss für Bankenaufsicht angesiedelt, der weltweit die Eigenmittelstandards für Banken setzt. Diese Regeln, bekannt als «Basel III», bestimmen auch, wie viel Kapital eine Schweizer Bank für Ihre Hypothek hinterlegen muss.

Ihre Botschaft 2026 betrifft die langfristigen Zinsen. Im Jahreswirtschaftsbericht vom 28. Juni 2026 warnt die BIZ, dass nahezu rekordhohe Staatsschulden und höhere Zinsen die öffentlichen Haushalte belasten. Die Renditen von Staatsanleihen lägen deutlich über ihrem Tief während der Pandemie, «reflecting higher real rates and term premia» – also höheren Realzinsen und Laufzeitprämien. Im Quartalsbericht vom 14. September 2026 heisst es: «Government bond yields rose, especially those with longer maturities». Zwischen Juni und Anfang September stiegen die zehnjährigen Renditen um 0,31 Prozentpunkte in den USA und um 0,34 in Deutschland.

Ausdrücklich erwähnt die BIZ die Schweiz bei der privaten Verschuldung, die in kleinen offenen Volkswirtschaften «such as Sweden and Switzerland» gestiegen sei. Eine eigene Warnung zum Schweizer Immobilienmarkt enthält der Bericht nicht. Ihre Preisstatistik zeigt aber, wie deutlich die Schweiz gegen den Trend läuft: Wohnimmobilien verteuerten sich hier im zweiten Quartal 2026 nominal um 3,5 % gegenüber dem Vorjahr, während die Hauspreise weltweit im ersten Quartal real um 1,2 % sanken.

Seit dem 1. Januar 2025 gilt «Basel III final» auch in der Schweiz. Für selbst genutztes Wohneigentum sinken die Eigenmittelanforderungen der Banken in der Regel, für Renditeliegenschaften steigen sie. Laut FINMA werden «die Risikogewichte von höher belehnten Renditeobjekten neu deutlich höher ausfallen als bisher».

Was sagen UBS, IWF und FINMA zum Schweizer Immobilienmarkt?

Der Tenor: Die Preise sind hoch, die Aufsicht mahnt zur Vorsicht bei der Tragbarkeit, und steigende Finanzierungskosten dürften den Preisanstieg bremsen. Eine breite Preiskorrektur erwartet die UBS nur in einem «Stagflationsszenario mit anhaltend erhöhter Arbeitslosigkeit».

Was heisst das für Immobilien im Kanton Zug?

Zug bleibt ein Markt mit sehr knappem Angebot. Laut der Studie «Immobilienmarkt 2025» der Zuger Kantonalbank (Oktober 2025) stiegen die Transaktionspreise mittlerer Eigentumswohnungen zwischen dem zweiten Quartal 2024 und dem zweiten Quartal 2025 um 7,0 %. In der Stadt Zug kostet eine standardmässig ausgestattete Eigentumswohnung über CHF 20’000 pro Quadratmeter. Nur 1,6 % des Bestands waren ausgeschrieben, landesweit 4,4 %; die mittlere Insertionsdauer lag unter 40 Tagen – in keinem anderen Kanton werden Eigentumswohnungen schneller vermarktet. Wohneigentum war in der Nutzung rund 20 % günstiger als Miete, gestützt durch das tiefe Zinsniveau.

Genau dieser Vorteil schrumpft, wenn die Zinsen steigen – allerdings langsam. Ein Beispiel mit runden Zahlen: Eine Hypothek von CHF 1’000’000 kostet zu 1,80 % CHF 18’000 Zins im Jahr, zu 2,06 % CHF 20’600, also rund CHF 217 mehr pro Monat. Ob sich jemand eine Liegenschaft leisten kann, prüfen die Banken aber nicht mit dem aktuellen Zins, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von in der Regel 5 %. Der jüngste Anstieg verkleinert den Kreis der Käuferinnen und Käufer deshalb kaum.

Was das für Ihren Verkauf heisst

Für Verkäuferinnen und Verkäufer im Kanton Zug heisst das vor allem drei Dinge:

• Die Nachfrage bleibt, der Preisschub flacht ab. Weil die Banken die Tragbarkeit mit rund 5 % rechnen, verliert der Markt durch einige Zehntelprozent mehr Zins kaum Käufer. Die Fachleute erwarten aber keine Fortsetzung der starken Preissprünge der letzten zwei Jahre. Wer verkauft, startet deshalb besser mit einem realistischen, belegten Angebotspreis, statt auf weitere Steigerungen zu warten.
• Ihre eigene Festhypothek lässt sich womöglich günstiger ablösen. Die Vorfälligkeitsentschädigung entspricht der Differenz zwischen Ihrem vereinbarten Zins und dem Satz, zu dem die Bank das Geld für die Restlaufzeit wieder anlegen kann (Bankenombudsman). Steigen die Zinsen, wird diese Differenz kleiner. Lassen Sie sich die Ablösesumme früh von Ihrer Bank berechnen, oder klären Sie, ob die Käuferschaft die Hypothek übernehmen kann. Die übrigen Kosten stehen in Was kostet ein Hausverkauf im Kanton Zug?
• Renditeliegenschaften reagieren am stärksten. Ihr Wert hängt direkt an der verlangten Rendite, und diese steigt mit den langfristigen Zinsen. Hier lohnt eine Bewertung nach dem Ertragswert, wie sie auch die Bank der Käuferschaft vornimmt (Wie wird der Wert einer Immobilie berechnet?).

Die Rudat AG bewertet mit den Modellen von IAZI/CIFI, die auch Schweizer Banken nutzen. Ihr Angebotspreis steht damit auf derselben Grundlage, mit der die Bank der Käuferschaft rechnet. Eine kostenlose Einschätzung erhalten Sie unter Immobilie bewerten; wie wir verkaufen, lesen Sie unter Immobilie verkaufen. Persönlich erreichen Sie Conrad Rudat unter +41 41 763 33 66.

Dieser Beitrag ersetzt keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Zinsangaben sind Durchschnittswerte; Ihr Angebot hängt von Bank, Belehnung und Tragbarkeit ab.

Quellen