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Daten · Kanton Zug · 11 Gemeinden

Zuger Verkaufs-Matrix 2026: alle 11 Gemeinden im Vergleich

Stand 29. September 2026 · herausgegeben von der Rudat AG, Baar · jede Zahl aus amtlicher Quelle · frei verwendbar unter CC BY 4.0

Die Zuger Verkaufs-Matrix 2026 der Rudat AG stellt alle 11 Gemeinden des Kantons Zug mit amtlichen Zahlen nebeneinander. Die Grundstückgewinnsteuer ist in jeder Zuger Gemeinde gleich hoch, weil ihr Tarif im kantonalen Steuergesetz steht (§ 199 StG) und kein Steuerfuss darauf angewendet wird. Unterschiede zeigen sich beim Steuerfuss 2026 (Baar 47,53 % bis Neuheim 59 %), beim Leerstand (Neuheim 0,09 % bis Risch 0,32 %) und bei der Wohneigentumsquote (Stadt Zug 23,0 % bis Neuheim 45,3 %).

Die Matrix: elf Gemeinden, eine Tabelle

GemeindeEinwohner31.12.2025Wachstumseit 2015WohnungenEnde 2025Leer stehend1.6.2026Leerwohnungsziffer1.6.2026 (Vorjahr)WohneigentumHaushalte 2022–2024Steuerfuss 2026Gemeinde (mit Kanton)
Zug32’160+9,9 %15’788270,17 %(0,28 %)23,0 %52 %(130 %)
Baar25’519+8,3 %12’024250,21 %(0,45 %)31,5 %47,53 %(125,53 %)
Cham18’518+16,1 %8’379150,18 %(0,38 %)31,7 %54 %(132 %)
Risch (Rotkreuz)11’830+15,2 %5’236170,32 %(0,46 %)26,6 %54 %(132 %)
Steinhausen10’449+9,5 %4’73860,13 %(0,21 %)31,4 %53 %(131 %)
Unterägeri9’527+11,0 %4’53490,20 %(0,35 %)38,0 %53 %(131 %)
Hünenberg8’985+1,5 %3’81580,21 %(0,60 %)43,0 %53 %(131 %)
Oberägeri6’670+12,3 %3’10470,23 %(0,52 %)41,9 %54 %(132 %)
Menzingen4’824+8,7 %2’14850,23 %(0,94 %)42,3 %55 %(133 %)
Walchwil4’013+12,0 %1’92360,31 %(0,90 %)43,4 %51 %(129 %)
Neuheim2’523+17,1 %1’07110,09 %(0,47 %)45,3 %59 %(137 %)
Kanton Zug135’018+10,5 %62’7601260,20 %(0,42 %)31,6 %Kanton 78 %

Gemeinden des Kantons Zug, sortiert nach Einwohnerzahl. Quellen je Spalte unter «Methodik und Quellen». Am Handy seitlich wischen, um alle Spalten zu sehen.

Grundstückgewinnsteuer: in allen 11 Gemeinden nach demselben Tarif (§ 199 Steuergesetz des Kantons Zug), ohne Steuerfuss. Wo die Liegenschaft liegt, ändert die Steuer auf denselben Gewinn nicht; die Beispielrechnung gilt für jede Zuger Gemeinde.

Tabelle als CSV herunterladen Frei verwendbar unter CC BY 4.0 mit Quellenangabe «Rudat AG, Zuger Verkaufs-Matrix 2026».

So lesen Sie die Matrix

Einwohner und Wachstum zeigen, wie viele Menschen in einer Gemeinde wohnen und wie stark die Nachfrage nach Wohnraum in den letzten zehn Jahren zugenommen hat. Neuheim, Cham und Risch sind seit 2015 um mehr als 15 % gewachsen, Hünenberg nur um 1,5 %.

Leer stehende Wohnungen und Leerwohnungsziffer messen, wie knapp das Angebot ist: Die Ziffer ist der Anteil leerer Wohnungen am Bestand, gezählt am 1. Juni. Im ganzen Kanton standen 2026 nur 126 Wohnungen leer, das sind 0,20 % gegenüber 0,93 % in der Schweiz. In kleinen Gemeinden verschieben ein oder zwei Wohnungen die Ziffer spürbar; lesen Sie deshalb immer die Anzahl mit.

Wohneigentum ist der Anteil der Haushalte, die im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung leben. Er sagt etwas über die Käuferschaft vor Ort: In der Stadt Zug wohnen gut 70 % der Haushalte zur Miete; in Menzingen, Neuheim, Oberägeri, Unterägeri, Hünenberg und Walchwil lebt dagegen mehr als jeder dritte Haushalt im Eigentum.

Steuerfuss ist der Prozentsatz der einfachen Steuer, den die Gemeinde erhebt; dazu kommen 78 % für den Kanton und die Kirchensteuer. Für Sie als Verkäufer zählt er über die Käufer: Ein tiefer Steuerfuss macht eine Gemeinde für Zuziehende attraktiver. Auf die Grundstückgewinnsteuer hat er keinen Einfluss.

Preise je Gemeinde fehlen in der Matrix bewusst: Die Fachstelle für Daten und Statistik veröffentlicht amtliche Preise nur für die Region Zug. Dort kostete im 1. Quartal 2026 ein mittleres Einfamilienhaus rund CHF 3’870’000 und eine mittlere Eigentumswohnung rund CHF 2’425’000 (Immobilienmarkt-Cockpit, Daten Wüest Partner). Mehr dazu im Marktbericht Oktober 2026; was Ihre eigene Liegenschaft wert ist, zeigt eine kostenlose Bewertung.

Grundstückgewinnsteuer: in jeder Zuger Gemeinde gleich

Im Kanton Zug erheben die Einwohnergemeinden die Grundstückgewinnsteuer und veranlagen sie auch (§ 1 Abs. 3 und § 187 Abs. 2 StG). Der Tarif steht aber im kantonalen Steuergesetz und gilt für alle 11 Gemeinden gleich; ein Steuerfuss wird darauf nicht angewendet, und der Kanton erhebt keine eigene Grundstückgewinnsteuer. Der Steuersatz entspricht dem Gewinn in Prozent der Anlagekosten, umgerechnet auf ein Jahr Besitzesdauer: mindestens 10 %, höchstens 60 %. Der Höchstsatz sinkt ab 12 Jahren jährlich um 2,5 Prozentpunkte und beträgt nach 25 Jahren 25 %; Gewinne unter CHF 5’000 bleiben steuerfrei (§ 199 StG).

Vereinfachtes Beispiel: Anlagekosten CHF 1’200’000, Verkaufspreis CHF 1’800’000, Gewinn CHF 600’000, also 50 % der Anlagekosten.

BesitzesdauerGewinn pro JahrSteuersatzSteuer
2 Jahre (24 Monate)25 %25 %CHF 150’000
4 Jahre (48 Monate)12,5 %12,5 %CHF 75’000
20 Jahre2,5 %10 % (Mindestsatz)CHF 60’000

Dieses Ergebnis gilt in Baar genauso wie in Neuheim, Walchwil oder der Stadt Zug. Im Beispiel sind keine wertvermehrenden Investitionen, Maklerprovision oder Inseratekosten abgezogen; sie senken als Anlagekosten den Gewinn (§ 196 StG). Die Einzelheiten erklärt unser Ratgeber zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zug. Dieser Text ersetzt keine Steuerberatung.

Methodik und Quellen

Die Matrix stellt nur Werte zusammen, die eine Amtsstelle für jede der 11 Gemeinden veröffentlicht. Einwohner sind die ständige Wohnbevölkerung am 31. Dezember (BFS STATPOP, aufbereitet von der Fachstelle für Daten und Statistik des Kantons Zug). Wohnungen stammen aus der Gebäude- und Wohnungsstatistik des BFS, leer stehende Wohnungen und Leerwohnungsziffer aus der Leerwohnungszählung vom 1. Juni 2026; die Kantonsziffer 2025 haben wir aus den Gemeindezahlen berechnet. Die Wohneigentumsquote haben wir aus der Strukturerhebung 2022–2024 berechnet: Haus- sowie Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer im Verhältnis zu allen ausgewiesenen Haushalten; für Menzingen und Walchwil weist die Statistik keine Genossenschaftshaushalte aus. Die Steuerfüsse sind die effektiven Sätze 2026 nach allfälligem Rabatt, wie sie die Steuerverwaltung des Kantons Zug publiziert.

Nicht aufgenommen haben wir Werte, die es nicht für alle Gemeinden amtlich gibt, etwa Fahrzeiten, gemeindescharfe Immobilienpreise oder Schätzungen. Die Rudat AG führt die Matrix quartalsweise nach; das Datum oben zeigt den letzten Stand.

Zitiervorschlag: Rudat AG (2026): Zuger Verkaufs-Matrix 2026, Stand 29. September 2026. https://rudatestates.ch/marktbericht/zuger-verkaufs-matrix, Lizenz CC BY 4.0.

Conrad Rudat
· geprüft am Inhaber Rudat AG, Immobilienmakler in Baar ZG. Bewertet mit IAZI/CIFI-Modellen, begleitet bis zur Beurkundung.

Häufige Fragen zur Matrix

In welcher Zuger Gemeinde ist die Grundstückgewinnsteuer am tiefsten?

In keiner: Die Grundstückgewinnsteuer ist in allen 11 Zuger Gemeinden gleich hoch. Sie wird zwar von der Einwohnergemeinde veranlagt, der Tarif steht aber im kantonalen Steuergesetz (§ 199 StG) und wird nicht mit dem Gemeindesteuerfuss multipliziert. Massgebend sind allein Gewinn, Anlagekosten und Besitzesdauer: mindestens 10 %, höchstens 60 % des Gewinns, Gewinne unter CHF 5’000 bleiben steuerfrei.

Welche Zuger Gemeinde hat 2026 den tiefsten Steuerfuss?

Baar mit effektiv 47,53 % der einfachen Steuer, gefolgt von Walchwil (51 %) und der Stadt Zug (52 %). Den höchsten Steuerfuss hat Neuheim mit 59 %; der Kantonssteuerfuss beträgt 2026 für alle 78 %. Für Verkäufer zählt der Steuerfuss indirekt: Er bestimmt, was Käuferinnen und Käufer später jährlich an Einkommens- und Vermögenssteuern bezahlen, nicht die Grundstückgewinnsteuer.

Wo im Kanton Zug stehen am wenigsten Wohnungen leer?

Am 1. Juni 2026 hatte Neuheim die tiefste Leerwohnungsziffer (0,09 %, eine einzige Wohnung), vor Steinhausen (0,13 %) und der Stadt Zug (0,17 %). Am höchsten lag sie in Risch (0,32 %) und Walchwil (0,31 %). Der ganze Kanton kam auf 0,20 %, die Schweiz auf 0,93 %; in jeder Zuger Gemeinde ist das Angebot damit knapp.

Wie verbreitet ist Wohneigentum in den Zuger Gemeinden?

In der Stadt Zug wohnen 23,0 % der Haushalte im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung, in Neuheim 45,3 %; der Kanton liegt bei 31,6 %. Die Werte stammen aus der Strukturerhebung des Bundesamts für Statistik (Periode 2022–2024) und sind Hochrechnungen aus einer Stichprobe, in kleinen Gemeinden mit grösserer Unschärfe.

Welche Zuger Gemeinden sind am stärksten gewachsen?

Von Ende 2015 bis Ende 2025 wuchsen Neuheim (+17,1 %), Cham (+16,1 %) und Risch (+15,2 %) am stärksten; Hünenberg legte nur 1,5 % zu. Der Kanton Zug wuchs im selben Zeitraum um 10,5 % auf 135’018 Einwohnerinnen und Einwohner.

Darf ich die Zahlen der Matrix verwenden und zitieren?

Ja. Die Zusammenstellung steht unter der Lizenz Creative Commons BY 4.0: Sie dürfen sie verwenden, weitergeben und bearbeiten, wenn Sie die Quelle nennen, zum Beispiel «Rudat AG, Zuger Verkaufs-Matrix 2026, rudatestates.ch». Die Tabelle gibt es als CSV-Datei zum Download; die Rudat AG führt die Matrix quartalsweise nach.

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