Immobilienmakler im Kanton Thurgau: Haus oder Wohnung verkaufen

Wer im Kanton Thurgau eine Liegenschaft verkauft, rechnet mit anderen Regeln als in Zug oder Zürich. Die Grundstückgewinnsteuer beträgt in allen 80 Gemeinden 40 % des Gewinns und hängt allein von der Besitzesdauer ab, die Handänderungssteuer von 1 % schuldet die Käuferschaft, und den Kaufvertrag beurkundet das kantonale Grundbuchamt des Bezirks. Zugleich ist der Markt enger geworden: Am 1. Juni 2026 standen nur noch 1,10 % der Wohnungen leer, nach 1,41 % im Vorjahr.

Inhaber der Rudat AG mit Sitz in Baar ZG ist Conrad G. Rudat; im Thurgau ist Karl A. Kesselgruber zuständig, Immobilienmakler der Rudat AG. Er bewertet Ihre Liegenschaft vor Ort mit den Modellen von IAZI/CIFI, die auch Schweizer Banken nutzen, rechnet die Grundstückgewinnsteuer vorab durch und vermarktet mit Profifotografie, Drohnenaufnahmen, einem 360-Grad-Rundgang mit Matterport, eigener Verkaufsdokumentation und Inseraten auf den grossen Portalen. Besichtigungen, Finanzierungsprüfung und Verhandlung führt er selbst, bis zur Beurkundung.

Der Markt im Kanton Thurgau

Der Kanton Thurgau wächst seit Jahren um mehr als 1 % pro Jahr: Ende 2025 zählte er 300’097 Einwohnerinnen und Einwohner, 3’286 mehr als ein Jahr zuvor, Ende Juni 2026 bereits 301’912. Die grössten der 80 Gemeinden sind Frauenfeld (26’919), Kreuzlingen (23’359), Arbon (16’268), Amriswil (15’096), Weinfelden (12’547) und Romanshorn (11’807).

Das Angebot wird knapper. Am 1. Juni 2026 standen im Thurgau 1’642 Wohnungen leer, eine Leerwohnungsziffer von 1,10 % nach 1,41 % im Vorjahr (Schweiz 0,93 %, Kanton Zürich 0,52 %, Kanton St. Gallen 1,16 %). Nur rund jede dritte leere Einheit stand zum Verkauf; Einfamilienhäuser stellen rund 30 % des Wohnungsbestands, aber nur 17 % der Leerstände. Im Bezirk Frauenfeld lag die Ziffer bei 0,91 %, in den Gemeinden Münchwilen, Wängi und Frauenfeld unter 0,7 %, in Aadorf und Amriswil über 1,5 %.

45 % der Thurgauer Haushalte wohnen im Eigentum (2022), 34 % im eigenen Haus und 11 % in einer Eigentumswohnung; im Bezirk Münchwilen sind es 50 %, in Städten wie Kreuzlingen, Arbon oder Frauenfeld rund ein Drittel. Rund 42’000 Erwerbstätige pendeln aus dem Kanton hinaus, fast 90 % davon in die Kantone St. Gallen und Zürich; umgekehrt kommen gut 27’000 Zupendler (Strukturerhebung 2020–2022). Wer im Hinterthurgau oder rund um Frauenfeld verkauft, erreicht deshalb auch Käufer mit Arbeitsplatz in Winterthur und Zürich; am Bodensee zwischen Kreuzlingen, Romanshorn und Arbon zählen Seenähe, Bahnanschluss und die Nähe zu St. Gallen. Den Wert bestimmt am Ende die Bewertung des einzelnen Objekts (hedonische Bewertung erklärt).

Steuern, Beurkundung und Grundbuch im Kanton Thurgau

Vier Posten bestimmen, was vom Verkaufspreis bleibt (Steuergesetz StG, RB 640.1; Gebührengesetz GGG, RB 632.1):

• Grundstückgewinnsteuer (Verkäuferschaft): 40 % des Gewinns; unter drei Jahren Besitz Zuschlag bis 36 %, ab sechs Jahren Ermässigung von 4 % bis 72 % (§§ 130, 135 und 136 StG).
• Handänderungssteuer (Käuferschaft, die Verkäuferschaft haftet solidarisch): 1 % des Kaufpreises samt allen weiteren Leistungen (§§ 139 bis 141 StG).
• Beurkundung und Grundbuch (ohne andere Abrede die Käuferschaft): Beurkundung 1 ‰, höchstens CHF 5’000, zuzüglich Mehrwertsteuer; Handänderungsgebühr 4 ‰, höchstens CHF 20’000 (§ 12 und § 14 GGG).
• Liegenschaftensteuer (wer am 1. Januar im Grundbuch steht): jährlich 0,5 ‰ des Steuerwerts (§§ 124 und 125 StG); nach der Gesetzesänderung vom 14. August 2024 entfällt sie ab 2029.

Grundstückgewinnsteuer. Besteuert wird der Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten übersteigt (§ 131 StG). Anrechenbar sind Erwerbspreis, die Kosten von Kauf und Verkauf, wertvermehrende Investitionen und eine bezahlte Mehrwertabgabe (§ 133 Abs. 1), nach der Praxis der Steuerverwaltung auch Maklerprovisionen bis 3 % zuzüglich Mehrwertsteuer (StP 133 Nr. 1). Liegt der Erwerb mehr als 20 Jahre zurück, dürfen Sie den Steuerwert von vor 20 Jahren einsetzen (§ 133 Abs. 5). Der Satz von 40 % gilt im ganzen Kanton (§ 135); den Ertrag teilen sich Kanton, politische Gemeinde, Schul- und Kirchgemeinden (§ 203 Abs. 2). Unter drei Jahren Besitz steigt die Steuer um 1 % je fehlenden Monat, ab sechs Jahren sinkt sie um 4 % und je weiteres Jahr um 4 %, bis zur Höchstermässigung von 72 % ab 23 Jahren (§ 136); gezählt wird ab dem Grundbucheintrag. Bei CHF 300’000 Gewinn ergibt das nach drei bis fünf Jahren CHF 120’000, nach 10 Jahren CHF 96’000, nach 20 Jahren CHF 48’000 und ab 23 Jahren CHF 33’600; nach nur einem Jahr sind es mit 24 % Zuschlag CHF 148’800. Veranlagt wird die Steuer von der kantonalen Steuerverwaltung (§ 142 Abs. 1 Ziff. 4), der das Grundbuchamt jede Übertragung innert 14 Tagen meldet (§ 168). Für Steuern aus dem Verkauf haftet das Grundstück mit einem gesetzlichen Pfandrecht (§ 198 StG, § 68 EG ZGB); Käufer vereinbaren deshalb meist eine Sicherstellung im Kaufvertrag.

Handänderungssteuer und Gebühren. Die Handänderungssteuer veranlagt das Grundbuchamt für die Steuerverwaltung (§ 142 Abs. 1 Ziff. 3 StG); sie ist vor der Eigentumsübertragung zu bezahlen oder sicherzustellen (§ 169). Befreit sind Handänderungen zwischen Eltern und Nachkommen, Stief- oder Schwiegerkindern und unter Geschwistern, Erbgang und Schenkung sowie der Kauf eines Ersatzobjekts im Umfang der Reinvestition (§ 138 Abs. 1 und 2). Für den Schuldbrief der Käuferschaft kommen 1,5 ‰ der Pfandsumme dazu, höchstens CHF 10’000 (§ 14 Abs. 2 Ziff. 11 GGG). Die Grundbuch- und Notariatsverwaltung rechnet bei CHF 1’000’000 Kaufpreis mit CHF 15’131: Beurkundung CHF 1’000 plus CHF 81 Mehrwertsteuer, Handänderungsgebühr CHF 4’000, Handänderungssteuer CHF 10’000 und Publikation CHF 50.

Beurkundung und Grundbuch. Eine freie Notarwahl gibt es für Grundstückgeschäfte nicht: Kaufverträge beurkundet das Grundbuchamt (§ 7 Ziff. 2 EG ZGB, RB 210.1), und zwar nur für Grundstücke im eigenen Bezirk (§ 4 Abs. 1 GNV, RB 211.431). Die fünf Grundbuchämter und Notariate (§ 18 EG ZGB) haben ihren Sitz in Arbon, Frauenfeld, Kreuzlingen, Aadorf (Bezirk Münchwilen) und Weinfelden, dazu kommt die Aussenstelle Bischofszell (§ 2a GNV). Der Ablauf:

1. Vertragsentwurf durch das Grundbuchamt, gestützt auf Reservationsvereinbarung und Finanzierungsbestätigung.
2. Beurkundung in den Amtsräumen, in der Regel mit allen Parteien gleichzeitig (§§ 26 und 29 EG ZGB).
3. Grundbucheintrag, sobald die Handänderungssteuer bezahlt oder sichergestellt ist (§ 169 StG); erst mit dem Eintrag geht das Eigentum über (Art. 656 Abs. 1 ZGB).
4. Grundstückgewinnsteuer: Meldung an die Steuerverwaltung innert 14 Tagen (§ 168 StG), Steuererklärung mit Belegen, Veranlagung.

So verkauft die Rudat AG im Kanton Thurgau

Unser Vorgehen im Kanton Thurgau folgt sechs Schritten, persönlich begleitet von Karl A. Kesselgruber:

1. Bewertung vor Ort mit den Modellen von IAZI/CIFI: hedonisch für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, nach Ertragswert für Renditeliegenschaften; für Eigentümer, die einen Verkauf prüfen, kostenlos (Immobilie bewerten).
2. Nettoerlös: Grundstückgewinnsteuer nach Besitzesdauer, anrechenbare Investitionen, allfälliger Aufschub und Gebühren, bevor das Inserat online geht.
3. Unterlagen: Grundbuchauszug, Pläne, Steuerschätzung, bei Stockwerkeigentum Reglement und Erneuerungsfonds.
4. Vermarktung mit Profifotografie, Drohne, 360-Grad-Rundgang, eigener Verkaufsdokumentation, den grossen Portalen und der vorgemerkten Käuferschaft, auf Wunsch zuerst diskret.
5. Besichtigung und Verhandlung mit Prüfung der Finanzierung und schriftlicher Reservationsvereinbarung.
6. Beurkundung und Übergabe beim Grundbuchamt des Bezirks (Ablauf beim Hausverkauf im Detail).

Conrad G. Rudat führt die Rudat AG als Inhaber von Baar aus, Karl A. Kesselgruber betreut als Immobilienmakler den Thurgau. Was Ihre Liegenschaft wert ist und was nach Steuern und Gebühren bleibt, klären wir im ersten, unverbindlichen Gespräch: Karl A. Kesselgruber, +41 78 353 78 74, kk@rudatestates.ch (Kontakt). Weitere Kantonsseiten: Schaffhausen, Zürich und Zug. Dieser Text ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung; massgebend sind die Veranlagung der Steuerverwaltung und die Auskunft des zuständigen Grundbuchamts.

Gemeinden, in denen wir für Sie da sind

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Conrad Rudat · geprüft am 27. September 2026Inhaber Rudat AG, Immobilienmakler in Baar ZG. Bewertet mit IAZI/CIFI-Modellen, begleitet bis zur Beurkundung.