Immobilienmakler Kanton Schaffhausen – Immobilie verkaufen

Wer im Kanton Schaffhausen eine Liegenschaft verkauft, trifft auf einen Markt, der sich in vier Jahren deutlich verknappt hat: Die Leerwohnungsziffer sank von 1,65 % im Jahr 2022 auf 0,84 % am 1. Juni 2026. Zugleich gelten eigene Regeln. Eine Handänderungssteuer gibt es nicht, dafür eine Eintragungsgebühr von 6 ‰ des Kaufpreises; den Kaufvertrag beurkundet das kantonale Grundbuchamt, und die Höhe der Grundstückgewinnsteuer hängt vom Steuerfuss der Gemeinde ab, in der die Liegenschaft liegt.

Die Rudat AG mit Sitz in Baar ZG, geführt von Inhaber Conrad G. Rudat, betreut den Kanton Schaffhausen durch Karl A. Kesselgruber, Immobilienmakler der Rudat AG. Er bewertet Ihre Liegenschaft vor Ort mit den Modellen von IAZI/CIFI, die auch Schweizer Banken nutzen: hedonisch für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, nach Ertragswert für Renditeliegenschaften. Er rechnet die Grundstückgewinnsteuer für Ihre Gemeinde vorab durch, bereitet Profifotos, Drohnenaufnahmen, 360-Grad-Rundgang und die eigene Verkaufsdokumentation auf und begleitet Sie bis zur Beurkundung beim Grundbuchamt. Die Bewertung ist für Eigentümerinnen und Eigentümer, die einen Verkauf prüfen, kostenlos. Bewertet wie eine Bank. Vermarktet wie eine Boutique.

Der Markt im Kanton Schaffhausen

Der Kanton Schaffhausen zählte Ende 2025 90’285 Einwohnerinnen und Einwohner, 1’385 mehr als ein Jahr zuvor (+1,56 %); seit 2020 wuchs die Bevölkerung um 8,6 %, am stärksten in Hallau (+19,2 %), Neuhausen am Rheinfall (+16,8 %) und Ramsen (+16,0 %). Nach den Zahlen des Bundesamts für Statistik wuchs 2025 kein Kanton stärker.

Das Angebot ist knapp. Am 1. Juni 2026 standen im Kanton 388 Wohnungen leer, eine Leerwohnungsziffer von 0,84 % gegenüber 0,93 % schweizweit; 2022 waren es noch 729 Wohnungen. Zum Kauf ausgeschrieben waren davon nur 128, in Einfamilienhäusern standen 86. In der Stadt Schaffhausen standen 96 von 20’904 Wohnungen leer (0,46 %), in Thayngen lag die Ziffer bei 0,69 %, in Neuhausen am Rheinfall bei 1,07 % und in Beringen bei 1,52 %. Die Wohneigentumsquote liegt mit 39,7 % (2024) über dem Schweizer Wert von 35,7 %.

Schaffhausen liegt nah an den Arbeitsmärkten Zürich und Winterthur. Das prägt die Nachfrage: Pendlerinnen und Pendler, die mehr Wohnfläche suchen als im Grossraum Zürich, und Familien aus der Region, die von der Miete ins Eigentum wechseln. Die Teilmärkte unterscheiden sich: die Stadt am Rhein, Neuhausen am Rheinfall, der Reiat um Thayngen und Stetten, die Weinbaugemeinden im Klettgau um Hallau und Neunkirch sowie Stein am Rhein und Ramsen im Osten. Den Wert bestimmt deshalb nicht der Kantonsschnitt, sondern die Bewertung für die konkrete Lage.

Steuern, Beurkundung und Grundbuch im Kanton Schaffhausen

Beim Verkauf fallen im Kanton Schaffhausen drei Posten an: die Grundstückgewinnsteuer nach Art. 110–121 des Gesetzes über die direkten Steuern (StG, SHR 641.100) sowie Beurkundungs- und Eintragungsgebühr des Grundbuchamts (Art. 136 EG ZGB, SHR 210.100; Grundbuchgebührenverordnung, SHR 211.433). Eine eigentliche Handänderungssteuer erhebt der Kanton nicht (ESTV, Geltende Steuern, Stand 1. Januar 2026).

Grundstückgewinnsteuer. Steuerpflichtig ist die veräussernde Person; besteuert wird der Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten übersteigt (Art. 114 und 115 StG). Anrechenbar sind wertvermehrende Investitionen, Grundeigentümerbeiträge und die Kosten von Erwerb und Verkauf, darunter Provisionen in üblicher Höhe (Art. 118 Abs. 1); die Kantonale Steuerverwaltung nennt dafür 3 % des Verkaufspreises zuzüglich Mehrwertsteuer und anerkennt auch Inseratekosten und durch den Verkauf ausgelöste Vorfälligkeitsentschädigungen (Merkblatt zur Grundstückgewinnsteuererklärung). Liegt der Erwerb mehr als zehn Jahre zurück, gilt der Steuerwert von vor zehn Jahren als Erwerbspreis, sofern kein höherer Preis nachgewiesen wird; dann zählen nur die Aufwendungen der letzten zehn Jahre (Art. 117 Abs. 3, Art. 118 Abs. 2).

Die einfache Steuer steigt stufenweise von 2 % auf den ersten CHF 2’000 bis 20 % auf dem Gewinnanteil zwischen CHF 80’000 und 100’000; ab CHF 100’000 Gewinn beträgt sie einheitlich 15 % (Art. 120 Abs. 1). Bei weniger als fünf Jahren Besitz erhöht sie sich um 5 % bis 50 %, ab sechs vollen Jahren ermässigt sie sich um 5 % und je weiteres Jahr um 5 Prozentpunkte mehr, bis 60 % ab 17 vollen Jahren (Abs. 2 und 3). Die Besitzesdauer läuft von Grundbucheintrag zu Grundbucheintrag (Art. 119 Abs. 1). Die einfache Steuer wird mit den Steuerfüssen von Kanton und Gemeinde multipliziert (Art. 3 und 198 StG), zusammen höchstens 50 % des Gewinns (Art. 120 Abs. 5); Gewinne unter CHF 5’000 bleiben steuerfrei (Abs. 7). Veranlagt wird von der Kantonalen Steuerverwaltung (Art. 122 und 194 StG).

Rechenbeispiel Stadt Schaffhausen, CHF 300’000 Gewinn: Die einfache Steuer beträgt 15 %, also CHF 45’000. Mit den Steuerfüssen 2026 von Kanton (76 %) und Stadt (83 %) ergibt das CHF 71’550 oder knapp 24 % des Gewinns; nach 10 vollen Jahren Besitz rund CHF 53’660, nach 17 vollen Jahren CHF 28’620, bei weniger als sechs Monaten Besitz CHF 107’325. Für Mitglieder einer Landeskirche kommen in der Stadt 13 % der einfachen Steuer als Kirchensteuer hinzu (ESTV, Steuerfüsse 2026). Die Gemeindesteuerfüsse lagen 2025 zwischen 59 % in Buchberg und 117 % in Beggingen und Oberhallau (Steuerrechner der Kantonalen Steuerverwaltung); wir rechnen deshalb immer für die konkrete Gemeinde. Aufgeschoben wird die Steuer bei Erbgang, Schenkung und unter Verheirateten (Art. 112) sowie bei Ersatzbeschaffung einer selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Art. 113).

Beurkundung und Grundbuch. Grundstückkaufverträge beurkundet im Kanton Schaffhausen das Grundbuchamt (Art. 21 Abs. 1 Ziff. 4 lit. c und i EG ZGB), es gilt das Amtsnotariat. Ein einziges kantonales Grundbuchamt führt die Grundbücher aller Gemeinden (Art. 129 Abs. 1 EG ZGB); Beurkundung und Eintrag liegen damit in einer Hand. Die Gebühren (Art. 136 Abs. 3 EG ZGB; §§ 13–15 Grundbuchgebührenverordnung):

• Beurkundung des Kaufvertrags: 1 ‰ der Vertragssumme, mindestens CHF 50; liegt der Steuer- oder Ertragswert höher, gilt dieser.
• Eintragung der Handänderung: 6 ‰ der Vertragssumme; an Verwandte in auf- und absteigender Linie und Stiefkinder 3 ‰, unter Ehegatten und im Erbgang 1 ‰.
• Neues Grundpfand der Käuferschaft: Beurkundung 1 ‰, Eintragung 2 ‰ der Pfandsumme.
• Beispiel: Bei CHF 1’000’000 Kaufpreis kosten Beurkundung und Eintrag zusammen CHF 7’000, dazu Auslagen und CHF 30 bis 100 für die Veröffentlichung des Eigentumserwerbs (§ 2, § 19 Ziff. 8).

Für Gebühren und Auslagen haften die Parteien solidarisch; die Aufteilung regelt der Kaufvertrag (Art. 136 Abs. 5 EG ZGB, § 4 Grundbuchgebührenverordnung).

Ablauf bis zum Grundbucheintrag.

1. Vertragsbestellung beim Grundbuchamt: Dabei wird festgelegt, ob die Käuferschaft die mutmassliche Grundstückgewinnsteuer sicherstellt; den Betrag berechnet die Kantonale Steuerverwaltung, das Grundbuchamt nimmt ihn in den Vertrag auf (Kantonale Steuerverwaltung, Ablauf der Grundstückgewinnsteuer; Art. 189a StG).
2. Beurkundung und Eintrag im Grundbuch; mit dem Eintrag geht das Eigentum über. Eigentumsübertragungen werden monatlich im kantonalen Amtsblatt veröffentlicht (Art. 135 EG ZGB).
3. Rund einen Monat danach stellt die Kantonale Steuerverwaltung die Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer zu. Für die Steuer haftet das Grundstück mit einem gesetzlichen Pfandrecht ohne Eintrag (Art. 191 StG, Art. 119 EG ZGB); deshalb ist die Sicherstellung für Käufer wichtig.

So verkauft die Rudat AG im Kanton Schaffhausen

Unser Vorgehen im Kanton Schaffhausen folgt sechs Schritten, vom ersten Gespräch bis zur Übergabe begleitet von Karl A. Kesselgruber:

1. Bewertung vor Ort mit den Modellen von IAZI/CIFI, hedonisch oder nach Ertragswert, daraus der begründete Marktauftrittspreis (kostenlose Bewertung, hedonische Bewertung und Ertragswert erklärt).
2. Kostenklarheit: Grundstückgewinnsteuer nach Art. 120 StG mit dem Steuerfuss Ihrer Gemeinde, Anrechnung von Investitionen und Provision, Gebühren des Grundbuchamts und allfälliger Aufschub bei Ersatzbeschaffung, damit der Nettoerlös vor dem Start feststeht.
3. Unterlagen: Grundbuchauszug, Pläne, bei Stockwerkeigentum Reglement und Erneuerungsfonds.
4. Aufbereitung und Vermarktung: Profifotos, Drohnenaufnahmen, 360-Grad-Rundgang mit Matterport, eigene Verkaufsdokumentation und Präsenz auf den grossen Portalen, auf Wunsch zuerst diskret.
5. Besichtigung und Verhandlung mit Prüfung der Finanzierung und, bei Käufern ohne Schweizer Wohnsitz, der Bewilligungsfrage; die Reservationsvereinbarung sichert den Abschluss.
6. Beurkundung und Übergabe: Vertragsbestellung und Termin beim Grundbuchamt Schaffhausen, Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer, Übergabe (Ablauf beim Hausverkauf im Detail).

Belegte Verkäufe der Rudat AG aus anderen Kantonen finden Sie unter Referenzen.

Was Ihre Liegenschaft heute wert ist und was nach Steuer und Gebühren bleibt, klärt Karl A. Kesselgruber im ersten, unverbindlichen Gespräch: +41 78 353 78 74, kk@rudatestates.ch (Kontakt). Nachbarkantone: Zürich und Thurgau; Sitz der Rudat AG: Zug. Dieser Text ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung; massgebend sind das Steuergesetz des Kantons Schaffhausen und die Auskunft von Kantonaler Steuerverwaltung und Grundbuchamt.

Gemeinden, in denen wir für Sie da sind

Schaffhausen · Neuhausen am Rheinfall · Thayngen · Stein am Rhein · Beringen · Neunkirch · Hallau · Stetten · Löhningen · Ramsen · Schleitheim · Wilchingen · Dörflingen · Buchberg

Conrad Rudat · geprüft am 27. September 2026Inhaber Rudat AG, Immobilienmakler in Baar ZG. Bewertet mit IAZI/CIFI-Modellen, begleitet bis zur Beurkundung.